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在分析万科之前，我们先简单说一下恒大的情况。
一、恒大现状
2023年7月17日，恒大发布截至2022年12月31日的业绩公告。
可以说是等了这么久了，终于在被暂停了近4个月之后走出了闺房。
但里面有这样一段话：
“在更换原审计师（审计机构）普华永道（PricewaterhouseCoopers）后，新审计师（普华永道）与PCB会面，认为恒大存在很多不确定性，无法继续运营。 为比较期初数据获取了充分的审计证据。 因此，恒大2021年年报和2022年年报均出具了“无法发表意见”的报告。
这意味着什么？
我以前说过，一份“无法表达意见”的报告，基本上就是用扩音器告诉你“数据造假”。
那么让我们来看看吧！
负债总额2.44万亿，扣除合同负债1.72万亿，其中贷款6124亿，应付账款1万亿（其中应付建材5962亿）。
大多数人可能不知道2.44万亿是多少，我其实也不知道。
这纯粹是一个数字，资本家玩的数字游戏。
我只知道，2022年我国GDP超过2万亿的城市只有7个，分别是“上海、北京、深圳、重庆、广州、苏州、成都”。
排名第六的苏州去年GDP仅为2.4万亿。
当然，房地产企业的负债也不低。 万科还负债1.35万亿元。
不过还不到1万亿，A股市值超过万亿的公司并不多。
那么我们再来看看这几年的表现。
2022年营收2301亿，净利润亏损1258亿。
如果算上2021年，这两年的损失就达8120亿。
两年损失达万亿元。 从这个角度来看，2.44万亿元的债务并不是那么难以理解。
超过8000亿的损失还是很可怕的。
有多可怕？ 我刚刚拉了数据。 2022年，A股市场亏损公司将超过千余家，其总亏损也不过7500亿多。
占多数的“华航、东航、南航”则表示：“我不算！”
这里有一个灵魂的问题。 恒大自2021年开始亏损以来，为何亏损如此之大？ 而且才两年就KO了？
俗话说，“墙倒了，大家都来推它”。
当然恒大本身也有严重的问题，但如果换个角度看，不曝光丑闻，就别谈债务问题了。 从卖房子的角度来说，恒大的房子有没有可能卖得更好还赔钱呢？ 就少一点吗？
现在已经没人敢买恒大的新房了。
然而，有因必有果，而且注定不会发生，因为大多数人的信心问题是不可逆转的。
说实话，我很希望恒大能够过这一关。
有两个原因。 首笔合同责任7210亿，意味着还有那么多消费者的房子没有交付。 你不需要电脑就能大致知道有多少人在等待房子入住。
二是工程物资近6000亿元未支付。 相信很多恒大供应商都在等这笔钱来缓解经营压力。
尤其是中小企业，很可能会受到影响。
我根本不关心恒大这个公司最后怎么样。 没有一家公司是不会失败的。
而那些高管肯定在海外拥有巨额“信托基金”，他们早已无动于衷。
如上图所示，百亿分红中几乎80%都进了大股东的腰包。
然后剩下的摊位必须清理干净。
债务问题到底怎么办，这个还是有变的，但是资产，账面上的财产现在已经资不抵债了，必须慢慢变卖。
此外，恒大拥有土地储备2.1亿平方米。 其中一部分会因长期未开发而被当地政府收回，更多的会被流转。
包括自己已经开工的优质项目，都不可避免地需要被收购才能正常重新开发。
显然，万科、保利等优秀的房地产企业都在等待着这块肉。
当然，今天的主要目的是想借恒大事件来谈谈我们的同行万科。
万科被认为是风险控制最好的房地产公司之一。
2、万科
其实我一直不喜欢王石，因为我觉得他相对来说太弱了。
当然，相对来说，这是同级别的资本运营老大。
万科两次陷入股权纠纷危机。 第一次表示没有准备，表示理解，所以政府和民众都给足面子，强行帮助万科。
但第二次又犯了同样的错误。 在我看来，这是一个能力的问题。
所以王石第二次尝试《万言书》，却没有什么用。
当然，万科一直都很优秀，也是我一直关注的公司之一。
1990年，“深圳天景花园”房地产项目正式开发。 这是万科的第一个房地产项目。 从今年起，万科的发展驶入快车道。
不得不说，我国的房地产确实让无数人和企业致富了。
万科于1991年在深圳证券交易所上市，股票代码“000002”。
这意味着这是第二家在深交所上市的公司。 第一个是“平安”，代号“000001”。
平安和万科是我长期关注的公司，认为他们是优秀的公司。
自1992年起，房地产业被正式列为“支柱产业”之一，行业发展迅速。
万科的资产规模一直在快速扩张。
如上图所示，尽管从上市前十年的总资产来看，似乎落地并不多。 那是因为流动资产太高了。
2021年将达到近2万亿的峰值。
要知道1991年的时候，总资产还不到10亿，30年间增长了2000倍。
2001年，万科将“万嘉百货”72%的股份转让给华润，标志着万科多元化经营之路正式结束，向专业、专注的房地产公司转型。
随着资产规模的扩大，业绩也快速增长。
如上图所示，每年都在增长，无一例外。
2004年，万科营收仅为77亿。 当时，它设定了“十年突破1000亿”的目标。
显然提前完成了，2012年将突破1000亿。
如果我们从销售规模来看，我们在2010年就达到了这个目标。
这也使得万科成为“国内首家年销售额突破千亿的房地产企业”。
房子确实是个好东西，用野生长来形容也不为过。
万科的主营业务为房地产开发和物业管理。
2022年整个房地产行业比较低迷，全国商品房销售面积13.6亿平方米，同比下降24.3%，销售金额13.3万亿元，同比同比下降26.7%，百强房地产企业销售额同比下降42%。
新开工方面，全国房屋新开工面积12.1亿平方米，同比下降39.4%，房地产开发投资13.3万亿元，同比下降10.0% %。 这是首次出现下降。
从这些行业的整体数据就可以看出去年的情况有多么糟糕。
万科也大幅下跌。
如上表所示，2022年销售面积2630万平方米，下降30.9%，销售额4169.7亿元，下降33.6%。
不过，尽管降幅巨大，去年万科在24个城市销量排名第一，11个城市排名第二，9个城市排名第三。
前面提到的“合同销售额”指标是房地产企业最重要的指标之一，因为它代表着规模。
当然，最透明、最准确的还是“股权合约销售金额”。
我们来看第二个重要指标，合同负债。
出售合同后收到的款项在确认为收入之前被视为“合同负债”。
上图为万科近五年的合同负债，呈下降趋势，2022年达到4656亿，下降27%。
为什么这个指标很重要？
因为合同负债的偿还也被戏称为“水库”。
消费者已经给了钱，不会退还，所以它是他们的。
但由于收入确认原则，这笔钱并不能算是自己赚到的。
对于房地产企业来说，最基本的就是房屋交付，或者说工程结算。
这里的关键词是“结算”二字，很神秘。
许多项目将分阶段开发。 例如，许多房产都有一期、二期和三期。
虽然整个项目尚未竣工，但选择项目的某一期进行“落户”有很大的自主权。
不过，公司的项目实在是太多了。 首先，审计公司不可能对每一个项目、每一个时期都进行仔细检查，那就没有必要审计公司更认真了。
上图为万科2022年结算收入，实现结算收入4444亿，同比增长10.5%。
这个数字看起来不太吉利。 我怀疑万科可能是故意选择用这个数字，因为稍后你就会知道2022年万科有多困难。
那么这里是如何操作它的。 房地产公司想要去年的收入好一点，就应该多结账。
这就是“水库”的真正含义。
从这个水流过程可以看出，消费者花钱买房，属于水源地。 当年合同销售金额为当年流入，全部首先流入合同负债库。
显然，合同责任越高，水库水位就越高。
那么结算后产生的收入就认为是从水库取水。
显然，结算收入越高，抽水越多，水库水位越低。
一般情况下，房地产企业最希望的就是营收看起来不错，但水库水位依然很深。
往年确实如此，但这个希望在2022年破灭了。
2022年流入万科的水为合同销售额4169.7亿元，下降33.6%，水源变小。
水库合同负债4656亿元，较2021年的6369亿元，水位下降1713亿元。
结算收入4444亿元，同比增长10.5%，取款增加。
所以你看到抽水速度远大于水源的流量。 这是第一次发生这种情况。 真的很难！
除此之外，房地产还有一个最基本的指标，那就是“土地储备”。
过去人们常说“家里有饭吃，心里就不慌”。
看来这句话不适用于房地产。
这几年，恒大的土地储备超过3亿平方米，不能用疯狂来形容。
即使现在，还有2亿多平方米，家里还有很多粮食。
但饭锅不够，也没用。 拿着地却没钱开发，真是尴尬啊……
说到这里，让我想起了融创的“孙宏斌”。 真可谓“气焰一爆发，尸横遍野”。
孙宏斌的人生理想是超越万科，所以恒大想过2017年是否要踩刹车，但融创没有。
谁让你夸万科、万科、妙万科是宝的？
我想超越他，就“逆势”拿地。 2018年，当万科喊出“生存”口号时，融创的口号是“超越你”。
到了2020年，孙宏斌终于实现了自己的目标，他的土地储备超过了万科。
但还没来得及享受胜利的喜悦，去年5月就发生了“成功雷雨”。
孙宏斌就是这样一个聪明的人。 如果你说他不知道风险，我不相信。
更何况，恒大成为了“榜样”，万科也喊出了口号。 警告信号足够明显。
所以只能说孙宏斌纯粹是在赌。 无论如何，未来人们在书写“中国房地产发展史”的时候，还是要写“2020年融创股权土地储备超过行业宠儿万科”。
当然，我们肯定不知道孙宏斌具体在想什么，所以只能胡乱猜测。
相比之下，万科正在真正践行“生存”理念。
2022年土地储备仅为7519万平方米，同比减少近20%。
万科说：“没关系，我有钱，我怕谁？等你们都倒下，我就低价收尸！”
不过，从最近万科救恒大的事就能看出，万科还是很仁慈的。 我说低价收尸是开玩笑的。
对于深圳湾总部，惠家印当时就做出了大胆承诺，要把新总部打造成“粤港澳大湾区的标杆”。 然而，由于命运的捉弄，这个目标至今未能实现，成为了未竟之事。
一家名为“安和一号”的公司以75亿买下了这座大楼，并立即复工。
安和一号的背后是万科和深圳的一些国企。
未来，这种收购行为在房地产行业肯定会越来越普遍。 毕竟，没有一方愿意看到糟糕的协议。
就看谁家底雄厚，谁能逆势而上，走出低谷。
接下来我们看看万科自身的表现。 它有实力吗？
3. 性能
三道红线以来，整个房地产行业通过无限制举债扩张的路径被中断。
万科虽已未雨绸缪，但仍抵挡不住大势的逆转。
我们先看一下性能上的变化：
由于房地产行业的周期性，公司当前的结算业绩往往是基于其前两年开发的项目。
因此，在三道红线出来之前，大多数企业为了扩大资产负债表，进行了无限制的举债，同时还收购了大量高价土地。
水涨船高。 不管你的风险控制得有多好，在这样的大环境下，如果你不付出高价，你根本拿不到土地。
因此，2021年后，万科结算面积虽然延续2021年、2022年惯性增长势头，但利润将腰斩。
那么，是不是说明万科很糟糕呢？ 显然，需要进行比较才能客观：
这是2022年A股市场前10名房地产相关公司的营收和利润排名。
可见万科仍处于榜首位置。
然而，这两年整个房地产行业的表现却惨不忍睹。
万科的股价也体现了这一预期：
虽然这两年腰斩的白马股不计其数，但仅沪深300股票池中就有一半以上的公司即将从高到低腰斩。
不过，作为一家历史业绩非常稳定的公司，万科还是超出了大家的预期。
尤其是毛利润的下降幅度也接近腰斩。
那么，这是否意味着万科这家企业不值得关注呢？
很明显不是。 除了这些众所周知的困难和因素外，实际上还有很多亮点，就从2022年年报开始。
3月底万科天景花园房价，万科公布了2022年年报数据：
公司公布了2022年年度报告。 实现收入5038.4亿元，同比增长11.3%； 归属于母公司净利润226.2亿元，同比增长0.4%； 归属于母公司的净利润197.6亿元，同比下降11.7%； 公司拟向10股派发现金红利6.8元（含税）。
由于业绩下滑，股息较2021年大幅减少，但以目前股价来看，股息率依然不低。
2022年万科销量将在44个城市跻身前三。根据公司年报预期，2023年竣工计划将有所下降。
受房地产行业低迷影响，万科2022年销售面积2630万平方米，销售额4169.7亿元，同比分别下降30.9%和33.6%。
销售均价为每平方米15854元，同比下降3.8%。 但万科深耕二线城市，整体均价近1.6万元/平方米。 销售价格仅小幅下降，这本身就体现了业绩的韧性。
但新业务的开展并不乐观。
2022年，新开发业务开工面积1568.2万平方米，同比下降52.0%，完成年初计划的81.7%。
竣工3629.1万平方米，同比增长1.6%，完成年初计划的93.1%。
公司2023年计划开工复工1672.8万平方米，竣工3227.2万平方米，同比下降11.1%。
换句话说，万科的减表转型已经误入歧途。
4. 总结
投资一家公司的价值不仅取决于其业绩，还取决于其股价。
一个鸡蛋再好，如果你花10块钱，你肯定会觉得贵，但如果10块鸡蛋1块钱呢？
只要鸡蛋能吃，就会被卖掉。
我个人觉得万科未来至少有以下几个方面值得关注：
①行业出清速度越来越快，逐渐进入尾声。
恒大事件也表明，行业龙头企业也开始清醒。 不管最后的结果如何，如何解决，这都是公司退出后市场份额的所在。
目前所有上市房地产公司的市值加起来还不到贵州市值的一半。 这是一个14亿人口国家几千年形成的家族文化的支柱产业。
不管未来怎么跌，如果存量转型，需求和增长得到改善，未来至少还是一个10万亿+的市场。 目前龙头企业市值与行业规模严重不匹配。
出清后，随着龙头公司的毛利和市场份额增加，戴维斯双击的概率非常高。
②运营服务业务韧性十足，已成为公司新的增长极。
前文提到，从住宅开发业务向经营业务转型的过程中，万科是所有房地产企业中最为坚定的。
如果万科转型不是那么坚决，也可以像保利一样，在不缩表、不把风险抛在脑后的情况下维持业务运营。 目前的利润表看起来会好得多。
2022年公司运营服务业务收入513亿元，同比增长23.1%。
万物云成功分拆上市，营收首次突破300亿元，同比增长26.1%。
长租公寓业务收入同比增长12.1%，保持行业最大规模，运营管理租赁房源21.5万套； 商业营业收入同比增长14.3%。
未来，在REITs、房地产私募基金等金融工具的持续支持推动下，公司商业服务业务也将迎来快速发展。
因此可以看出，万科的经营业务相对于住宅和商业业务占比较小，但如果与同业比较或者从同比增速来看，是非常乐观的。
③坚守安全经营底线，改善债务结构。
谁寿命更长，谁就有机会参与行业的分配和利润集中度的提高。 所以，从这个角度来说，我还记得多年前万科创始人王石的话。
“如果未来只剩下一家房地产公司，那么我想这家公司一定是万科。”
虽然老王已经退休，但从万科目前的债务结构来看，并没有太大的问题。
2022年公司三红线继续处于绿色区间，剔除预收账款后资产负债率为67.6%，净负债率为43.7%万科天景花园房价，现金短期负债率为1.4 。
付息负债结构改善，短期付息负债占比20.5%，同比下降1.5个百分点； 银行借款占比60.6%，同比增加4.5pct。 平均融资金额为4.06%，同比下降5bp。
总体来看，公司开发业务销售及投资规模均在萎缩。 这是公司2018年以来的既定战略，没有问题。
运营服务业务快速发展，预计其对业绩的贡献将会加大，整体业绩将保持增长趋势。
万科发布2023年6月经营简报，虽然单月销售额同比转负，但按时投入土地，重点布局一二线城市。
此外，克而瑞公布了上半年房企销售榜单，以及新价值榜：
万科虽然仍是全球第二大企业，但更加稳定。
恒大、融创、碧桂园曾经都是老大，但现在……
虽然房地产行业还存在各种问题，但从目前的业绩和股价来看，投资价值已经非常明显。
尤其是万科的港股，折算成人民币市值只有1000亿元。 这是一家长期稳定经营的龙头企业。
市值还不到茅台酒的二十分之一。 10年，1辆茅台能被20辆万科取代吗？
这是我们在投资时需要问自己的灵魂问题。
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