一、政策依据
1.《财政部 国家税务总局关于实施企业手续费及佣金总额税后缴纳新政策的通知》（财税[2009]29号）
2.国家税务总局关于印发《房地产开发经营企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）
3.国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准纳税确认条件的批复（地税函[2009]342号）
4.国家税务总局关于房地产开发企业开发产品竣工条件确认的通知（地税函[2010]201号）
5.国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理的公告（国家税务总局公告2014年第35号）
6.国家税务总局关于房地产开发企业农地增值税清算涉及企业所得税退还有关问题的公告（国家税务总局公告2016年第81号）
7.《国家税务总局宁夏自治区税务局关于调整房地产开发经营企业销售楼花开发产品应税毛利率的公告》（国家税务总局宁夏自治区税务局公告[ 2021]第7期）
二、政策要点
一、基本规定
地税发[2009]31号文规定，房地产开发经营包括农田开发，住宅、商品房及其他建筑物、附属物、配套设施及其他开发产品的建造和销售。
除农田开发外，其他开发产品符合下列条件之一的，视为已经完成：
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(2) 开发的产品已投入使用。
（三）开发产品取得初始产权证书。
2、收入的税务处理
根据地税〔2009〕31号文第五条、第六条、第七条的规定，企业达到税法规定的竣工期限，应当及时进行开发项目竣工清算，摊销收益，这里不细说。
3、开发成品销售应税毛利率
《国家税务总局宁夏自治区税务局关于调整房地产开发经营企业销售未完工开发产品应税毛利率的公告》（国家税务总局宁夏自治区税务局公告[2021] ]〔7〕号文规定，自2021年10月1日起，房地产开发经营企业销售未竣工开发产品的应税毛利率最新房地产开发企业会计制度，按以下规定执行。
（一）房地产开发经营企业销售未完工开发产品的应税毛利率，按照下列规定确定：
① 开发项目位于昆明市区及郊区的，应税毛利率为15%。
②开发项目位于除昆明市以外的盟市和计划单列市的市区和郊区的，应税毛利率为10%。
③ 5%用于位于其他地区的开发项目。
④属于经济适用房、限价房、改造房的开发项目，应税毛利率为3%。
需要注意的是，2021年10月1日房地产开发经营企业销售未完工开发产品的应税毛利率，仍按照文件规定的应税毛利率执行（宁夏自治区地方税务局宁夏自治区区国家税务局公告2015年第5号）。 利率执行。
（二）企业销售未完工开发产品取得的收入，应当先以预计应纳税毛利率为基础，按季度（或月）估计预计毛利，计入当期应纳税所得额。 产品开发完成后，企业应当及时结清应纳税成本，估计以前销售收入的实际毛利，同时记录实际毛利与相应估计数的差额本项目及本企业本年度其他项目的毛利。 合并估计的应纳税所得额。
企业在申报年度纳税申报时，必须出具开发产品实际毛利与预计毛利之间的差异调整报告，以及税务机关要求的其他相关材料。
4、成本费用支付的税务处理
根据地税[2009]31号文的规定，成本费用支付的税收处理按第三章规定办理，包括配套设施的支付等，在此不予说明。细节。
5.税收成本的计算
根据地税法[2009]31号文规定，开发产品应税成本的计算，按照第四章的规定办理。 没有进一步的阐述。
六、具体事项的税务处理
税务处理按陆税发[2009]31号文第三十六条、第三十七条规定执行，不再详述。
7、预售收入可作为估算商务招待费、广告费、宣传费的依据
企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费，按照发生额的60%支付，但最高不超过原销售（经营）收入的5‰。
企业发生的符合条件的广告费、业务宣传费，除国务院财政、税务机关另有规定外，允许支付不超过原销售（营业）收入15%的部分； 超出部分允许在纳税年度以后分摊支付。
在申报年度企业所得税申报表时，预售收入可作为估算业务招待费、广告费和宣传费的基础。 但需要注意的是，在估计开发产品完工年限时，计入当期主营业务收入的未完工产品转完工产品确认的收入相应抵销。 以房地产开发企业的销售额（营业收入）作为业务招待费、广告费、业务宣传费等费用扣除限额估算基础的估算公式如下：
原主营业务收入+其他业务收入+视同销售收入+开发未完工产品销售收入-未完工转完工收入
三、注意事项
一、企业有《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定情形的，税务机关可以按照核准的规定，对以前年度应缴纳的企业所得税进行征管。采集方式，逐步规范。 《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规规定办理，但不得事先确定企业所得税按照核定的征收办法征收管理。
2.房地产开发企业应当按照确定应税成本对象的原则确定已完工开发产品的成本对象，并出具专项报告，说明确定原则、依据、共同成本分摊原则和方法，以及开发项目的基本情况、开发计划等。开发产品完成并办理年度企业所得税申报时，连同《年度企业所得税纳税申报表》一并报送主管税务机关。
房地产开发企业将确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整、相互混淆。 确需调整成本对象的，应当就调整原因、调整依据、调整前后成本变化等情况出具专项报告，并在调整时报主管税务机关。对年度企业所得税申报表进行了调整。
房地产开发企业应当建立健全成本对象管理制度，合理区分已建成成本对象、在建成本对象和未建成本对象，及时收集、整理、保存与成本对象相关的证据材料供税务机关审查。
三、房地产开发经营企业应当报送房地产开发产品实际毛利与预计毛利之间的差额调整报告。
4、财税[2009]29号文规定最新房地产开发企业会计制度，保险公司以外的企业缴纳税后手续费、佣金费用的，应当如实向当地主管税务机关提供原始手续费、佣金测算分配表等相关资料，并依法缴纳。 取得合法真实的账簿。
5.企业发生的期间费用、销售和开发产品的应税成本、营业税金及附加、土地增值税，准予当期按规定缴纳。
6、本期尚未完工尚未建设的成本对象应承担的费用，在明细表中单独建设，待产品开发完成后结算。完全的。
七、除预提（应付）费用乘以下列各项外，应税成本按实际发生的成本计算。
（一）外包项目未代办结算且未取得全额收据的，在证明充分的前提下，可扣留不足金额的收据，但最高金额不得超过总金额的10%。约定的总金额。
（二）公共配套设施尚未开工建设或竣工的，可按预算成本合理扣缴建设费。 此类公共配套设施必须符合房屋买卖协议、协议、广告、样板中明确且不可撤销地承诺建设的条件，或者必须依法依规建设。
（三）应上交政府而未上交的审批报送费和物业设立费，可按规定扣缴。 物业管理编制费是指按照规定应当由企业承担的物业管理费、公共建筑修缮费或其他专项资金。
4.补充病例报告分析
房地产开发企业应当在年度企业所得税纳税申报表中补充相关表格，如图所示；
案例：某房地产开发公司开发2个项目，2021年开发项目A新开发项目，原预售收入8000亿元，其中：10月1日（不含）预售收入为5000亿元，并于10月1日至2022年摊销开发产品收入8000亿元，摊销开发产品成本6000亿元，实际税金及附加600亿元转入当期利润2022年亏损。B项目开发2022年预售收入7000亿元，实际预售税金及附加500亿元，2022年不计入当期损益.(假设A、B项目原预估毛利率为20%，新预估毛利率为15%)，增值税、农地增值税和期间等激励因素的影响不考虑成本。
1.开发项目A，于2022年度摊销已完成产品的收入和成本，扣除税费调整后的预计毛利1450（5000×20%+3000×15%），及已转入当期损益税金并追加调整税费600亿元。
2、开发项目B，2022年未完成产品销售额按税法估算的预计毛利1050（7000×15%）进行调整，未计入实际税金及附加500亿元在当期损益中。 进行税收调整。
3、企业所得税年度纳税申报表补充申报（节选）
（一）补充申报《A105010视同销售和房地产开发企业特定营业税调整税率表》
（二）补充申报《A105000税收调整项目清单》
（三）《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（甲类）》补充申报
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