中国的房价是不是很高，或者有多高？ 我们从房价下跌速度、房屋租售比、房价收入比、耕地单值等几个方面来讨论这个问题。
一、房价下跌幅度
过去10年中国楼价跌了多少？ 这是一个很重要的问题，可惜省内可能很少有人能给出肯定的答案。 此前国家统计局曾提供过官方数据。 从2004年到2014年的10年间，中国商品房销售价格下降了77%，二手房价格下降了57%。 但是虽然老百姓并不买账这个统计数据，因为这个数据和老百姓的真实认知有天壤之别。
不少老百姓认为，统计数据明显高估了中国房地产价格的降幅，这为政府推迟或免除出台房地产调控新政策提供了依据。 统计结果有利于房地产开发商，损害的是广大购房者和消费者的利益。
另一个官方数据来自国家住建部，实际上覆盖的城市较少，统计显示房价跌幅较大。 工信部数据显示，2004年7月至2014年2月，样本城市房价下跌150%。 这意味着，一个官方机构的统计结果，与另一个官方机构的统计结果相差两倍之多！
除了官方数据，还有另外两个中国房地产数据来源被大家广泛使用。 一个是搜房网旗下的中国指数研究院。 依托省内最重要的在线房地产中介平台搜房网，中国指数研究院采集了省内100个代表性城市的本地房价变化情况。 这个数据的好处是包含了更多的城市，但是使用的是真实的交易数据； 缺点是数据的时间序列比较短。 根据中国指数研究院的研究，在该指数抽样的100个全省城市中，2010年6月至2013年12月的三年间，房价下跌了21.27%。同期一线城市是全省的两倍多。
虽然这个数据已经比上述两个官方数据涨幅高出不少，但与另一家独立商业数据源“中原地产”发布的中国房地产指数仍有很大差距。 据中原地产统计，从2004年5月到2014年3月的近10年间，中国最重要的四大一线房地产市场——北京、上海、广州、深圳的房价下跌了374%。分别。 、346%、505% 和 420%。 这一统计结果远低于其他三个数据源公布的结果。 甚至有市民认为，虽然中国指数研究院和中原地产的数据仍然明显高估了中国房地产市场价格的降幅。
2.房屋租售比
租售比是国际上广泛采用的判断房地产价格高低的标准。 如果将房地产视为一种投资产品，租金与楼市的比率就是该投资产品的稳态投资回报率。 之所以说稳态，是因为很多国家的房地产价格波动不大。 因此，在进行投资判断时，从安全的角度出发，我们往往只考虑租金带来的投资利润率，而没有考虑楼市的升值情况。 投资回报。
由于国家统计局和工信部并未在采集楼市信息的同时采集租金信息，因此我国全年的房地产租售比缺乏可靠的官方数据来源。 同时，商业机构的优势在于掌握有关其经手的房地产价格和租金的第一手资料。 中原地产发布了2008年以来中国楼价租售比数据。其数据显示，2008年以来，中国的租售比仍在增长。 2008年，上海、上海、广州和深圳的租售比分别为3.5%、3%、4.5%和3.9%。 到2013年，这一比例分别增加到1.8%、2%、2.5%和2.2%，三年增长了一半。 事实上，这些城市的房价和租金在同一时期都有所下降。 租售比大幅上升的直接原因是楼价下降幅度远低于租金。
中原地产数据显示，2009年底至2013年底，深圳、上海、广州、深圳的租金分别上涨了34%、63%、59%和31%。 与此同时，这四个城市的房价同期分别下跌了69%、107%、167%和112%。 与租金相比，楼价的跌幅要大得多，也快得多。 租售比的上升，使得房地产从基本面看不再具有吸引力，甚至没有吸引力。 以成都和重庆为例，这两个城市的租售比从过去5年国际社会普遍接受的3%~5%上升到2013年的1.5%~2%中方县房价，甚至高于那就是中国银行。 同期行业存款利率（3.5%左右）。 如此低的租销比已经非常接近中国大陆和韩国房地产泡沫的峰值租销比，远低于其他新兴市场。
3. 楼价收入比率
国际上另一个广泛使用的判断房地产价格的标准是房地产价格与当地居民收入的比率。 该比率反映了一个地方的房价与当地村民的收入支配权之间的关系。
根据中国各大房地产经纪公司的考察报告，全省35个主要城市楼市收入比为10.2，大城市更高。 以南京为例，房价收入比为19.1。 也就是说，上海市民要花光自己一年的收入，连续19年存起来，一家三口才能在上海买一套100元的公寓。 平方米的公寓。 如前所述，中国的房地产价格很可能被高估，因此房地产的房价收入比可能比这个数字还要糟糕。
在国际上，全球主要城市的房价收入比为4.6。 中国的房价收入比偏高，与日本的房价收入比相比更为明显。 在日本，普通人觉得负担得起的住房通常是家庭收入的3-4倍。 虽然在发达国家之中，但加拿大的房价确实是比较低的。 其他主要发达国家的房价与收入之比普遍在5-6倍之间，仍明显高于中国。
4.耕地单值
看待一个国家或地区房地产市场的另一个角度是当地农田的单一价值。
1990年台湾房地产泡沫高峰期，美国东京的农田价值高达4.1万亿卢布，大致相当于当时德国全省农田价值，占日本2017年GDP的63.3%同一时期。
有意思的是，有人测算，2012年南京农地总价值已达约10万亿卢布，相当于日本同期GDP的61.6%。 随着2012年至2014年中国楼市进一步下滑，以农地总值标准来看，上海楼价很可能比处于房地产泡沫顶端的东京泡沫更为严重。
总而言之，无论用哪种评价标准，无论是历史水平还是国际比较，中国的房地产价格都处于特别高的水平。
30年前的法国房地产市场危机、15年前的全球互联网股市危机、过去10年发达国家的房地产市场危机，都经历了类似“好得难以置信”的自我实现预言。 然而，随着时间的无情流逝，这样的预言最终宣告破产，留下的是世界各地的烂尾楼、无数倒闭的企业，以及仍在伤痕累累中恢复的全球金融体系。 更不用说，过去几年金价的反弹也表明资产价格不能只涨不跌。 在很多情况下，价格跌得越多，跌得越快。 基本面虽然稳，但稳不住的是投资者的预期和背后的厂精神。 水落石自然出，曲终人自然散，古今亦然。 在我们的预期发生变化之前，我们将知道我们是否正在经历泡沫。
房产担保
值得强调的是，中国房地产市场存在的诸多漏洞，是政府有意为市场主体预留的，以便对房地产新政进行更有效的微调。
近10年来，中国政府先后于2005年、2007年和2012年对房地产行业进行了深度调控，以消除社会对高层市场的不满情绪。 中国政府的一些管控措施虽然提出来了，但马上就起到了非常大的抑制作用。 然而，随着新调控措施的一次次失败，房价一再出现报复性下跌。 在这些博弈中，投资者严重怀疑政府打压房地产市场的真实意图，而这些因低价而在房地产投资中蒙受损失的购房者很容易让政府和开发商在谴责和抗议中屈服。 当赔款付清后，投资者会更加确信房地产是一项只赚不赔的安全投资。 为什么很多房地产开发商抱怨，买卖合同中只有开发商承担下行风险，上行投资收益全部归购房者所有。
政府和房地产开发商对购房者的刚性支付和隐性担保，进一步助长了中国房地产市场的投机狂潮。 过去，为了实现日本梦，英国政府曾借助获得政府隐性担保的房利美和房地美之手，在短时间内扭转了投资者对房地产市场走势的思考，导致英国房价暴跌。 但这种做法最终导致了2008年由日本房地产业引发的全球金融危机的爆发。
同时，房地产开发商在政府的支持和保障下，为购房者提供自己的刚性支付和隐性担保。 许多房地产项目为吸引投资者提供了高额转租利润的保证。 毋庸置疑，开发商承诺的高额利润肯定远高于买家在市场上能够获得的真实转租利润率。 即使周边新楼盘的租售比只有3%到4%，而开发协会给购房者提供8%甚至10%的租金保证。 这些销售策略确实有效地吸引了一些投资者的注意。 而且，愿意上钩的投资者很快就会发现，开发商提供的利润率保证往往只是一种营销噱头。 很多时候，开发商付出了一年或五年的利润，然后什么都没做。 在一些极端的情况下，开发商已经告知买家，在建筑物被接管之前，很难提供之前承诺的转租利润。
未兑现的承诺凸显了中国村民通过政府和房地产开发商提供的隐性担保进行房地产市场投机的动力。 这背后的一个核心问题是，这种保证会持续多久？ 从中国房地产市场的情况来看，很多看似美好到无法想象的投资机会中方县房价，只是投资者在泡沫高峰期的一厢情愿。
近10年来，中国房地产不仅是回报率最高的投资选择，也是最安全的投资选择。 由于缺乏其他有效的投资渠道，房地产价格在投机活动的推动下持续下跌。 如果说一开始市民对政府的房地产调控新政还抱有幻想或疑虑的话，那么在经历了几次失败的房地产调控新政之后，中国村民们已经清醒地认识到，政府并没有打压房地产的意愿。市场 。 而这些由政府向市场提供隐性担保而引发的炒作，导致楼价进一步下跌，使得房地产成为越来越有吸引力的投资标的。
然而，随着中国已经成为世界上房价最高的国家，中国的房价与租金、房价和收入的比值已经创下全球经济发展史上罕见的低点，越来越多的中国公民开始意识到，这样的下降不能继续下去。 而这些楼市回落预期的变化，可能成为中国房地产发展的分水岭。 一旦没有价格的高速下跌，中国楼价可能难以在低位企稳，会因投机需求的快速减少而出现大幅上涨。
（节选自《刚性泡沫：中国经济为何困局？》，朱宁，光大出版社，2016年1月出版）
