9月25日，由每日经济新闻主办的“2023第十三届中国价值地产年会——大样板建筑新未来”在深圳举行。
在“探索后住宅时代房地产新模式”圆桌对话环节，深圳市公寓租赁行业协会会长、绿景集团房地产事业部副总裁、纵横百富企业创始人兼首席执行官甘伟管理集团有限公司）赖国强、明源云副总裁胡俊峰、快手地产全国运营中心总经理罗培杰、吉宝中国SUR（城市可持续更新）资产运营总监王志胜等嘉宾共同探讨“有哪些新模式”产业转型过程中不断涌现”“哪些新技术最值得关注？” 以及“如何利用这些新事物来服务当前的行业？” 以及其他话题进行了讨论。
记者张健在产业趋势圆桌对话会上合影
技术提供变革和创新的手段
过去20年，说到房地产，一定是住宅开发。 然而，近年来，房地产业发生了巨大变化。 长租公寓、物业管理、资管、直播等多方面、多业态发展。
罗培杰表示，过去的房地产市场主要靠高增长和发展，但现在旧的模式已经不适用了。 同时，经过20年的发展，增量房地产开发的黄金时代已经过去，现在是存量流通的黄金时代。
“整个房地产产业链正在发生变化。近年来，整个房地产结构正在发生变化。以中介机构或渠道为代表的房地产交易服务平台正在发生一些结构性变化，话语权发生了变化，产业链也发生了变化。”渠道正在重建。”
从快手的大数据来看，罗培杰认为未来有两个明确的趋势：一是房地产内容在线化，这是互联网生态最难改造的行业；二是房地产内容在线化，这是互联网生态最难改造的行业。 其次，消费者越来越倾向于简单的消费决策。
胡俊峰认为，对于房地产企业来说，面向未来行业，有三个明显的新商业模式值得快速探索和进入。 一是城市更新赛道； 二是资产管理赛道； 三是产业赛道。 因此，新技术在房地产、物业等领域的应用空间很大，但新技术的应用需要找到合适的场景并考虑投入产出比，从而在这些不同的业务中实施应用。
赖国强认为，企业做出改变的最大动力来自于客户的变化。
“现在，我们的客户已经发生了变化。刚进入这个行业的时候，只要有土地，设计合理的户型，基本上都能卖得好。但现在销售形势非常惨淡，我们很难再卖下去。”用过去的逻辑，解决现在的问题，所以我们必须了解客户的需求，随着客户年龄的增长，他们的需求也变得更加务实，他们不会随意买房，如果你的房子达不到他们的期望，他们肯定不会为此付出代价。这就是为什么我们需要做出改变。”
他指出，“科技为我们解决房地产行业各个环节的创新问题提供了手段，我们需要用科技和新模式来重塑整个价值链，每个环节的再创新都会带来新的成果。”机遇和发展前景。”
“房地产行业还是有前景的，不能用旧瓶装现在的新酒。” 赖国强说。
甘伟表示，新技术、新模式在传统新房市场的应用，实际上主要是从供给侧服务于需求侧。 这些新技术、新模式虽然能够提高和优化使用需求的效率，使需求方获得更加高效便捷的服务，但并不能直接刺激或引领需求。 因此，我们需要考虑的是如何利用这些新技术、新模式更好地满足和激活需求侧，而不是仅仅依靠它们来刺激或引领需求。
在现有的新市场或不同于当前主流市场的市场中，技术和新模式可能成为推动市场发展的关键因素。 例如，在长租公寓等新兴行业，适合行业发展的技术和模式可能成为行业的核心竞争力和未来发展的关键因素。
“我们需要理性看待传统产业和新兴产业的差异，采取不同的引导方式和策略，在这个过程中找到取舍以及合适的方向和内容。” 甘伟说道。
王智胜以吉宝为例指出，可持续城市更新业务是公司未来重要的战略转型方向，包括可持续资产升级、可持续设施服务、资产运营和绿色租赁、企业服务四个方面。 以可持续的资产升级和可持续经营为核心，可以增加资产的营业净收入，从而提高资产的保值增值能力。 它还可以为投资者和企业创造底层绿色资产和碳资产，从而提高公司的ESG（环境、社会和公司治理）绩效。
数字化应满足业务需求
当前，各行各业都在追求高质量发展。 房地产细分行业实现高质量发展应该怎么做？
赖国强表示，有两个赛道值得关注，一是公寓运营，二是工业仓储运营。
事实上，非住宅资产一直处于空置和闲置状态。 这个价值链尤为重要。 市场需要有足够的团队和资金，也需要有足够的耐心来等待这个市场的成长。 由于过去市场太好，很多开发商并没有重视这些非住宅资产的重要性。
“我跟一些开发商谈过，他们告诉我，某个地区有200多处非住宅资产没有盘活。这主要是因为以前的报告数据很好，所以没有引起他们的注意。”但现在大多数报告都显示，空间需要被挤出，这些资产现在必须被清算。而对于一些小业主来说，他们也有现有的资产需要清算。
那么，怎样才能共同做好库存工作呢？ 非常重要的一点就是要有足够的资金。 目前，市场上的投资者基金团队开始将关注点转向长期现金流回报。 他们不要求大额回报，但必须安然无恙。
“细分市场的发展需要非常专业和纯粹，要准确把握政策红利，真正盘活现有资产。最近我看好这个细分市场的发展前景，相信会有更多的机会和发展未来的空间。” 赖国强说。
甘伟表示，“未来的房地产行业将发生巨大的变化，未来市场将从增量主导转向存量主导，最终转向存量主导市场。在这个过程中，行业的作用将发生巨大的变化。”改变，这也是下一场比赛。” 这是道可能走向哪个方向的信号。”
房地产下半年，大家都需要做出一定的改变。 这个变化可能是我们传统的转型，也可能是新的前沿企业、行业、品类的出现。 管理本身的价值就在于每个品类的专业性。 “目前，我们缺乏各类管理的专业人才。我们需要解决商业、写字楼、公寓、酒店等细分领域的具体问题，还需要管理工业园区、仓储用地。”
“目前我国商品房的年化回报率在1.5%左右，远远低于我们的利率。因此，如果我们要真正考虑REITs（房地产投资信托基金），任何一个品类都需要有一个良好的回报达到资本要求，能不能结算，能不能退出，都是投资和管理创造价值后实现价值的过程，这是真正与国际接轨的、以房地产为主体的市场逻辑。核。” 甘伟补充道，王志胜表示，围绕高质量发展，吉宝也正在从之前的多元化企业转型成为具有强大运营能力的另类实体资产管理和运营商。 “在转型过程中，我们还设定了到2030年实现基金管理资产总规模达到2000亿新元的目标。”
为实现这一目标，“我们充分利用在包括中国在内的全球范围内的资产管理经验，致力于投资更多领域的可持续发展解决方案，并进行投资和创新。 这样，我们的主要目标就是促进可持续发展。” 持续发展包括建立可持续的基金和投资平台，可以实现基金管理规模的快速、可持续扩张。”
罗培杰还以快手为例表示，从AI（人工智能）的大模型中可以看出三个细分市场的方向：一是物业智慧社区的平台载体； 二是技术智能硬件和整个算法平台； 三、线下 由提供房产交易服务的平台承办。
“快手的AIGC（生成式人工智能）数字人技术还是很成熟的，我们现在做的不是用流量去替代，更多的是看到大地产行业的孵化，让更多的开发商能够发展房地产企业管理模式，企业能够转型在线内容平台。” 罗佩杰说道。
胡俊峰指出，新周期下，行业发展的基本原理发生了变化，倒逼公司的经营模式从过去的“资本驱动”转向“运营驱动”； 组织能力也从“放权”到各个部门转变。 为了“逐步恢复”整体管理； 管理体系也从“单一业务能力”转向“综合运营能力”房地产企业管理模式，这对房地产企业的数字化能力提出了新的挑战。
在过去的行业周期中，数字化能力更加强调支撑业务需求、提高业务管理标准化、及时预警业务风险。 然而，当前或未来，数字化的需求已经不仅仅是建立业务规范。 需要真正支持项目运营，促进企业健康发展、良性运营。 数字化能力需要为公司经营者提供服务，满足数据驱动业务的需求，实现业务与运营的联动，最终实现理性、高效、闭环决策的内在要求。
“目前的房地产市场，蛋糕的大小是有限的，我们只能通过不断强化内部管理，践行或者抓住管理红利时代的机遇，争取更多的份额和利润。” 胡俊峰说道。
每日经济新闻
