近期，房地产市场复苏迹象日益明显，尤其是北京、上海等地已出现“小印度春天”。 国家统计局近期公布的1月份70个大中城市商品住宅销售价格变化中，环比上涨的城市增至36个。但同时判断，从一些机构监测的数据来看，全国楼市仍未出现明显复苏迹象。 从个人住房抵押贷款对应的居民中长期贷款数据来看，尚未走出低迷状态。 1月份居民中长期贷款增加2231亿元，同比减少5193亿元。 房地产市场能否回暖、何时回暖、以何种方式回暖备受关注。
首先，从房地产市场形势来看，2022年将是我国房地产市场20多年来发展最为困难的一年。 例如，房地产开发投资负增长10%； 住宅销售下降28.3%； 住宅新开工面积下降39.8%； 个人按揭贷款下降26.5%等。虽然很多城市的房价已经开始止跌反弹中国的房价未来走势，但2023年房地产市场的严峻形势可能还会持续。因此，与快速反弹相比，如何全面重启并实现结构转型值得更多关注。
去年年底召开的中央经济工作会议，房地产板块提到的目标是：保交付、保民生、保稳定； 防范风险、促进转型。 紧接着，今年1月17日的全国住房和城乡建设工作会议，对房地产行业的要求是：稳定预期，增强市场信心； 要“抓两端、引中间”、“缓放气”，预防和解决问题。 风险； 推动转型，推动建立房地产长效机制。 也就是说，观察2023年的房地产市场，与以往不同。 核心是推动建立立足风险防范底线的房地产市场长效机制。 这具体体现在以下三个方面：
一是如何实现“防范风险、保障民生”的核心目标。 一方面，这意味着房地产开发企业面临的资金链断裂问题亟待解决。 另一方面，也意味着“保楼交付”仍将是2023年房地产工作的最大任务和重点。
为此，监管部门以“三支箭”调整融资政策，首次提出“有效防范和化解优质龙头房企风险”，允许私募资金投资房企，以确保房地产企业融资，防范引发金融市场系统性风险。 但“三箭”融资条件宽松，并没有平等地流向所有房地产企业。 而是让资金以市场化、合法化的方式有选择地流向优质房地产企业。 确保房地产企业融资是树立市场信心的关键。 也是稳定预期最重要的环节和核心。
“保交房”是树立当前房市信心的第一步。 如果这一步不完成，依靠政策刺激住房需求可能不会有太大效果。 按期房1-2年交付时间计算，2020-2021年房屋交易额将涉及超过34万亿元。 如果担保物交割不能顺利完成，影响将是巨大的，甚至可能诱发金融市场的系统性风险。 到2022年底，“保教大厦”项目仅有20%左右全面复工，任务依然十分艰巨。
二是刺激居民住房消费，扩大内需。 这涉及到房价下降与居民住房消费需求释放之间的复杂平衡。 在一定程度上，房价的下降可以逐步释放居民的住房消费需求，但在当前投资主导型的住房市场向消费主导型的住房市场转变的过程中，房价的下降也会影响到市场预计房价越跌，居民购房意愿就越弱。 就目前全国房地产市场整体情况来看，不少城市都存在住房过剩的情况。 最好的办法是利用市场供求关系，在合理范围内逐步降低房价。 这将有助于房地产市场需求逐步释放。
最终实现房地产市场转型发展。 这里的转变不仅包括房地产融资模式、房地产资金管理模式、市场运作模式的转变，还包括房地产市场发展模式的转变。 尤其是在房地产开发模式转型方面，今年我们要做的就是如何弥补两大短板。 一是大力发展住房租赁市场，二是提高保障性住房建设比重。 事实上，建立住房租赁市场已经提倡好几年了，但效果不佳。 央行近期出台支持住房租赁市场发展的“金融十七条”，对于我国房地产市场转型来说是一大利好消息。 经济适用房的开发也是如此。 要大力增加保障性租赁住房供应，扎实推进棚户区改造，筹集资金新建保障性租赁住房、公共租赁住房、共有产权住房等各类保障性住房。
总之中国的房价未来走势，在近期一系列综合措施和利好政策的刺激下，房地产市场有望整体向好，并且已经出现了一些好的迹象。 要想继续好转，还需要做好防范风险、“保交房”、释放住房消费需求、发展住房租赁市场和保障性住房等工作，让我国房地产市场逐步走向回暖。迈向长效“三合一”机制转型。 值得强调的是，这将是一个缓慢的过程，不能操之过急，观察者应该更加耐心。 （作者为青岛大学经济学院教授）
