2021年全国房价泡沫最大的地方在哪里？江浙三四线城市及县城详解

有人问我：

“全国房价泡沫最大的地方，在哪里？”

听罢有些懵，“房价泡沫”这个词，已经好久没有人听到了。

朋友表示，这是由于近两年来房价上涨的态势十分惊人，以至于大家基本上都不再有“唱空情绪”了。

“房价泡沫”这一情况是实际存在的。倘若进行投资，当房价处于“横盘”状态时，就意味着会出现亏损。原因在于货币一直在持续加印，通货膨胀也在持续进行。

今年大部分三四线城市普遍出现了这样的行情，即“有价无市、高位横盘”。如果这种情况持续 5 年，尽管房价不会下跌，然而按照一年 7%的实际通胀率来看，进行投资肯定会血亏。

我认为有房价泡沫的地方，现在不是北方的边陲小城。而是比较热门的南方地区，尤其是江浙一带的三四线城市以及县城。

如果你是这个地方的人，一定要耐心读完这篇文章。

2021 年上半年楼市呈现火爆的态势。对于其原因，我曾多次进行讲解。其中主要的原因在于货币的放水行为，另外还有老外对中国商品需求方面的爆发。

这会导致两类人群财富爆发式增长。

一类群体是“金融敏感型”城市中产以上的。这类群体主要集中在一二线核心城市。例如北上广深这些城市，还有杭州、成都、武汉、南京、西安等高能级城市。

一类是制造业产业链上的商人、企业主，他们聚集在制造业发达的沿海地区，例如厦门，泉州，无锡，苏州，宁波，东莞，佛山等。

其中江浙地区最为受益。

80 年代，江浙一带迎来了改革开放带来的红利。这里建立了最早的乡镇经济模式。大街小巷中都有外贸企业、民营小工厂和小作坊。并且它还紧挨港口，占据了天时地利。

浙江义乌给全球各国供应小商品，其进口量规模很大。去年，义乌的进出口总值达到 3100 多亿元，并且这个数值甚至超过了北方一些省会城市的 GDP。

义乌小商品有制造的产业链，有包装的产业链，有物流的产业链……它拥有全套成熟的产业链，被称作世界小商品之都，其位置难以被撼动。

江浙有很多像义乌这种类型的县城。在全国竞争百强名单中，浙江排名第一，其有 24 个；江苏紧随其后，有 23 个，二者占全国的半壁江山。

可以说江浙一带的乡镇，真正实现了“藏富于民”。

人们有钱后会干嘛？

消费，投资。

其中首要的标的物为房子。江浙一带对房子有着深厚的感情，这种感情不比山东对房子的感情浅。而且房子在江浙一带更是财富攀比的一种手段。

人们先揣着钱把自己的房子建造得富有“精神”气息，接着再去周边进行房子的投资。

我受一位朋友的邀请去了金华的一个农村做客，这让我很是惊讶。那里的路网很发达，交通十分便利，到处都能看到白墙青瓦的徽派建筑，并且家家户户都住着三层的小洋房。

朋友称，通常生意状况较为普通的家庭，拥有的房子数量在 3 套及以上。他们在村里有一套自己居住，在隔壁的市里购置 2 套用于投资。

那问题是，大家都说经济是由房地产来支撑的。那么，为什么又会说浙江的三四线城市以及县城是泡沫很大的地方呢？

大家都明白一个道理，“月满则亏，水满则溢，凡事均有度。”

这两年江浙一带的房价被炒得非常高。江浙一带俨然成为了炒房客的一个重要集聚地。

中国房价行情网的数据统计显示，到 2021 年的时候。中国有 103 座县城的房价突破了万元这一关口。并且这些县城的房价与三线城市的房价是持平的。

排行榜的前列大多被江浙一带的县城占据。例如，金华义乌的房价是 2.4 万/平米，金华永康的房价为 2.1 万/平米，台州温岭的房价是 2 万/平米，大多数县城的房价基本都在 1.6 万/平米左右。

这个房价水平大部分二线城市都超越了，并且和成都、合肥、西安、武汉等新一线城市是持平的……

看到这里，肯定会有人说，江浙一带的居民比内陆城市的居民富有啊，这难道不是很正常的吗？

但你未考虑到，财富仅仅是“房价支撑力”的其中一条腿，而另一条腿更为重要，那就是“人口”。

这让我想起了内蒙古鄂尔多斯。

当年鄂尔多斯从地底下挖出煤，这意味着它接到了如同上天掉下的金馅饼一般的机遇。政府挨家挨户进行征地工作，还给人们送钱。于是，人们在一夜之间就变得极为富有，仿佛身上流淌着油一般。

人们随后开始将钱投入楼市。房价曾经被炒到 1.3 万/平米。要知道在 2011 年，深圳的房价是 1.6 万/平米，而广州的房价是 1.2 万/平米。

最后房价泡沫破裂，满地狼藉，大多数人被房子牵制，一夜返贫。

鄂尔多斯房价泡沫破裂的原因有诸多方面，在我看来，其中最为重要的一点是“严重缺人”这一因素。

鄂尔多斯的经济是以煤炭为基础的。这种产业属于能源型产业，它无法带来高素质的就业机会，也无法吸引人才流入。

我记得当初前往鄂尔多斯进行考察。在鄂尔多斯的大街小巷，都能看到大量来此淘金的“密集劳动力”。其中有农民工，他们辛勤劳作；有木匠，用双手打造着各种物品；有瓦工，为建筑增添着砖瓦；还有清洁工，默默维护着城市的清洁。然而，这类人口的流入并不能带来 6 个钱包那样的购买力。

鄂尔多斯先是处于无人接盘的状态，持续了一段时期的高位横盘。接着，投资客纷纷集中进行抛盘操作，从而砸崩了市场。

对于浙江一带的三四线城市及县城，也是一个道理。

服装产业属于劳动力较密集的产业，且比能源业更市场化。

这种产业结构无法带来诸多高薪就业岗位，所以也难以吸引人才流入。 这种产业结构不能带来大量的高薪资的就业岗位，自然也就不能够吸引人才流入。 这种产业结构不能带来数量众多的高薪的就业岗位，自然也就无法让人才流入。 这种产业结构无法带来大量高薪的就业岗位，自然也就无法促使人才流入。 这种产业结构不能带来很多高薪的就业岗位，自然也就无法引导人才流入。

这组数据呈现的是江浙一带 10 年的县城人口对照情况。在这些县城中，义乌、昆山和慈溪的表现最为突出。义乌的制造业产业链十分发达。昆山是上海的一个超级卫星城。慈溪位于宁波重点打造的杭州湾新区。

除了这三个地方之外，其他县城的情况一般。它们的房价较高，人口增速较为缓慢。在这里，要特别提到浙江诸暨。我在今年年后去那里考察过，所以对此比较有发言权。

人口数量为 108.30 万人，人口自然增长率为-0.02‰。在过去的 10 年中，人口增量是 6.02 万，平均下来每年仅增加一万多，增长几乎处于停滞状态。地域面积是 2311km²，属于典型的地广人稀的情况。

当地一个朋友讲，普通居民大概平均工资收入在 5000 元左右，虽然民富，但不至于离谱，那房价又是怎样的呢？

市中心的房子，其价格大多在 1.6 万到 2 万每平米之间。城西和城东二三环的房价，基本处在 1.2 万到 1.6 万每平米之间。若以百平米户型来计算，一套差不多的房子，房价大概都在 150 万左右。

一个普通年轻人平均25年才能购得一处住房，非常“割裂”。

当地朋友对我说浙江省杭州市余杭区房价涨势，诸暨的年轻人在买房方面压力特别大。他们发现，房价都被那些老板们给炒高了，而自己辛辛苦苦打工赚来的血汗钱，竟然还不够支付老板们炒高的房价。

这叫啥来着？

“工资定向回收”。

年轻人发现这个事实后，有的选择在当地考体制，有的选择去外地谋求出路。他们大多去了隔壁的杭州、苏州、宁波等城市，家人凑齐首付，基本就能够购买房产上车了。

这时候可能有人会说，杭州、苏州、宁波房价高啊。

其实不然。

杭州的价格梯度分化较为明显。上城区和西湖区的房价较高，达到 4.4 万至 5 万每平米。而余杭、萧山、富阳的房价基本在 2 万左右。更远一些的临安区，房价在 1.6 万至 1.8 万每平米左右。

如果现在你有两个选择：

A：房价1.6万/平米，发展空间不是很大的县城。

B：房价1.6万/平米，发展空间很足的新一线城市杭州。

你会选择哪个呢？

其实江浙一带的房价，资本影响很大。

外贸经济形势良好，资本开始流入。随着资本的流入，房价炒作开始大幅上涨。然而，当资本流出时，县级财政由于自身资金有限，无法拿出足够的钱来支撑房价。在这种情况下，形成的泡沫就很容易破裂。

说白了，产业结构单一的乡镇经济，根本撑不起高房价。

县城的土地规模是很大的，供地规模也很庞大。可以这样说，只要有想盖楼的想法，就能够在土地上进行无限的拓展。

比如上文提到的诸暨，卖地已经卖到了三环外。

难以想象，一个拥有 100 多万人口的县城，竟然会有三环。你能看到这个地方有许多高楼，且这些高楼分布得很密集。到了晚上，这里黑乎乎的，入住率很低。

最后做个总结。

接下来，房地产打击的力度会非常大。尤其是在最新的万亿降准之后，为了避免“水”流入楼市，会想尽各种办法去进行堵截。

其中有很多城市出台了“二手房指导价”，这直接让楼市被冻结了。随后，三四线城市以及县城的楼市，也会面临政策的强力控制。

江浙一带，这类具有泡沫性质的三四线城市以及普通县城的楼市，存在极大的跌落风险。因此，该地区的买房人在这段时间尽量不要成为“炮灰”。

在我开始进行房地产研究的那一天，我始终认为三四线城市以及县城的房价不具备任何投资属性。不过有两种地方是例外的。

一种是位于城市群内部的超级卫星城。例如，长三角城市群中紧挨着上海的有嘉兴、昆山等；京津冀城市群中紧挨着北京的有北三县等；大湾区城市群中紧挨着深圳的有惠州惠阳区等。

有一种地方自带强产业且能虹吸人口浙江省杭州市余杭区房价涨势，例如上文提到的义乌。然而，义乌是独一无二的，全国仅此一处，它是历经几十年改革开放才取得的成果，在未来也极难被复制。

再重复一次：

任何地方的房价都需要“人口+经济”这两个基础来支撑，并且只有进入良性循环，房价才能够螺旋向上生长。

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