6 月 19 日，在经济观察报主办的第二十一届（2024）蓝筹年会上。睿观研究院院长郝炬发表了主题演讲。他对 2021 年以来的房地产市场进行了系统回顾。同时对未来的房地产发展趋势及机遇进行了分析。
郝炬称，在接下来的 5 至 10 年时间里，增量市场与存量市场会同时存在。并且会从增量市场逐渐朝着存量市场进行转变，从而构建出新的发展业务结构以及商业模式。房地产行业正稳步地达到底部，房地产企业以及相关的从业人员需要重新树立信心，去探寻新的模式，闯出一条具有创新性的道路，一条能够生存下去的道路。
以下内容根据郝炬演讲整理：
市场回顾
2021 年下半年开始到现在，历经了三年多的时间，房地产行业的调整情况超乎寻常。 2021 年下半年起，到现在已有三年多，房地产行业的调整超乎寻常。 从 2021 年下半年一直到现在，这三年多的时间里，房地产行业的调整超乎寻常。 2021 年下半年到如今，三年多的时间跨度内房地产年会主题，房地产行业的调整超乎寻常。 自 2021 年下半年起至现在，三年多时间里，房地产行业的调整超乎寻常。
2021 年起，房地产开始连续下降。到 2024 年 4 月，仍处于下降阶段。不过，下降趋势和程度在逐渐收紧。5 月，相关部委出台了一些对房地产市场有推动作用的政策。这预示着在市场供需结构变化的情形下，行业开始稳步筑底。
房地产企业目前仍未完全摆脱流动性危机。很多相关政策已经出台房地产年会主题，然而，房地产企业的本金、自筹资金以及预售款等仍呈稳步下降的态势。
2020 年开工面积达到高点。2021 年新开工面积呈下降态势。2024 年开始新开工面积有所回暖，这表明企业主体对未来市场开始逐步重新树立信心。
销售面积曾达到 17 亿平方米。2023 年的销售面积为 11 亿平方米。今年 1 至 4 月的销售面积约为 3 亿平方米。全年预计的销售面积在 8 亿平方米至 9 亿平方米之间。跌幅较为显著。
政策放松之后，一二线城市的部分区域，二手房交易出现了适度的回暖情况。同时，一手房的销售也处于筑底的过程中。
2015 年的待售面积达到 7.16 亿平方米，这是一个高点。2024 年的待售面积达到 7.4 亿平方米，这是另一个高点。当下的待售面积压力很大。
我们统计了历史数据后发现，在 2008 年到 2018 年这段时间内，出现了几个较为明显的背离现象。
第一，房地产投资和销售数据与 M2 出现背离。自 2020 年起，鉴于疫情以及贸易战的影响，M2 呈现出大幅增长的态势，然而房地产领域却并未出现回升的情况。
第二，房地产政策的落实情况与房企资金到位的情况存在背离。通常而言，政策对房地产的带动作用与企业资金层面是具有一致性的，但此次却并非如此。这意味着，许多政策对于缓解房地产的现金流危机并未起到实质性的作用，当然，这其中也有销售情况不佳的原因。
第三，房地产市场与库存存在背离。通常情况下，因为前期对销售的预期较为悲观，所以房地产投资会减少，而库存的增长也会逐渐放慢。然而，在 2021 年下半年房地产市场变弱时，库存却依然在持续上涨。
未来趋势
第一，在价格下降到市场出清的这个过程中，要给予市场足够的自主权，让市场能够实现未来的调整。并且，对于房企来说，如何打破原本的高周转模式，从更多的维度去寻求发展模式，这也是房地产企业下一步必须重点考虑的问题。
第二，政策引导在解决房地产危机方面有三个核心问题。其一，要进行流动性的修复；其二，要进行信用的修复；其三，要进行市场预期的修复。
第三，关于未来供给机制的调整。未来会逐渐构建起这样一种机制，即高端市场存在需求，中端市场能得到支持，低端市场有相应的保障。
第四，需求是一直存在的。不过，市场在短期内处于低迷状态，并且个人对收入的预期也影响了购房的决策。在未来，企业做好房子以及做出符合需求的房子这件事是非常重要的。
第五，增量与存量需同等重视。2022 年以前，房地产市场属于增量市场。未来，在增量与存量同时推进的情形下，存量资产的经营、盘活以及证券化等方面会创造出更多的机会。这是未来房地产行业能够实现增长以及新模式得以诞生的重要因素。
很多城市中，二手房的成交量已经比一手房的成交量要多。原本一二手房之间只是简单的替代关系，现在却变成了联动关系。如果没有二手房成交作为基础，一手房成交想要好转是很困难的。
存量的长租公寓等经营性资产已成为当下房地产主流，在企业主要业务中占比越来越高。
