21世纪经济报道记者张敏 北京报道
房地产业正在经历时代的洗礼。
去年下半年开始，市场出现剧烈的波动，流动性处于偏紧的状态，很多市场主体都不得不节省开支、减少消费，匆忙地去应对这种情况。疫情反复的状况，又给这个行业增添了一些难以确定的因素。在多重因素的影响之下，房地产业一方面在承受着痛苦，另一方面也在经历着优胜劣汰的过程。
如今，各项纾困政策开始发挥作用，市场信心逐步得以恢复。然而，旧有的格局和模式已经成为了阻碍。在以良性循环和健康发展为指导思想的情况下，房地产业将会面临全新的市场环境和发展逻辑，探索并建立新的发展模式已经是极为紧迫的事情。
在这样的历史背景当中，房地产业不但要主动去进行调整，还要积极地寻求改变。同时，它也需要一场深入的思考与辨析，以此为未来的发展打下理论基础，并且能够更好地去探寻方法论。
“博鳌·21 世纪房地产论坛”从 2001 年开始启动。它已经走过了 21 年。并且它成为了行业思想进行碰撞以及输出真知灼见的一个重要舞台。
在过去的 21 年里，论坛迎来了数百位嘉宾。这些嘉宾意气风发，能够侃侃而谈。他们奉献了一场场思想盛宴，也记录了一部精彩的中国房地产当代史。在这 21 年的时光中，论坛见证了中国经济的快速发展，同时也见证了中国房地产业从起步到繁荣再到蜕变的过程。
2022 年具有重要意义，是加快构建新发展格局以及全面深化改革开放的年份。国内外形势呈现出复杂且多变的特点，风险与挑战明显增多。然而，我国经济长期向好的这一基本面貌并未发生改变。在全新的发展阶段当中，房地产业被赋予了新的历史使命。
在这样复杂的局面中去探讨房地产的未来，是更有时代意义的。拨开那笼罩着的不确定性迷雾，我们期待着信心与共识就在前方。2022 年 7 月 29 日，“博鳌·21 世纪房地产论坛第 22 届年会”按时到来，并且本届年会首次以线上直播的形式向公众开放。
论坛的主题被设定为“风雨蜕变：良性循环下的模式重构”。我们期望，经过了栉风沐雨的洗礼之后，房地产以及其产业链能够迎来新的生命。并且，它们能够从过往的经验和教训中获取更多的技能，从而完成新一轮的进化。
在主题演讲这个环节，论坛再次邀请了来自学界和商界的很有分量的嘉宾，从高的层面和宏大的角度去探讨房地产业的现在以及未来。
本届论坛设立了两场“六方会谈”。这种“六方会谈”是以圆桌对话的形式进行的。通过这种形式，与众多一线从业者进行了思想的碰撞。两场“六方会谈”分别将焦点集中在穿越周期的路径与方法上，以及集中在存量大时代的机遇和挑战上。
论坛除了有精彩的演讲和对话之外，还将发布 2022 年度 21 世纪地产竞争力“金砖案例”。此案例能见证行业的发展，树立榜样的力量，对中国房地产行业的典范企业和人物进行表彰和记录。
我们结合行业所处的时代背景，从五个方面的命题开始着手，努力对房地产及其产业链展开全面的探讨以及阐释。
一、角色之变
房地产属于国民经济的重要产业。近些年来，伴随土地、金融等红利的逐渐减少，并且“房住不炒”的理念已深入人心，房地产业正朝着居住、民生的属性回归。房地产业角色的这种变化，会引发政策环境、市场态势、行业特征等方面的一系列改变，同时也会给从业者带来深远的影响。怎样理解这样的变化，将是各个利益相关者必须进行思考的内容。
二、市场之判
万科集团董事长郁亮提出“黑铁时代”后，关于房地产的发展前景，好像终于有了主流的观点。在享受了多年市场化红利带来的“东风”之后，房地产确实应该思考未来的方向和路径。对市场的判断可以分为两个方面，对市场中长期的判断，能够决定行业能走多远；对市场走势的短期判断，可能会决定企业的生死存亡。
三、平衡之道
房地产属于一个系统工程，单一的指标从来都无法体现企业的综合能力。然而在过去的多年时间里，规模仿佛成为了评判企业发展的唯一准则。“三道红线”的出台，将安全放置在首要位置，并且从根本上改变了行业原有的逻辑。接下来房地产年会主题，怎样在安全与规模之间、安全与利润之间、安全与多元化之间以及安全与长期发展之间达成平衡，是企业转型所无法回避的问题。
四、模式之选
模式是战略的重要依托。只有确定了发展模式，才能够更好地贯彻战略。自去年末开始，监管部门提出要对行业的新发展模式进行探索，这表明房地产业的旧模式已经不再适应当前的情况。选择新模式房地产年会主题，一方面要结合企业原本所具备的优势，另一方面要考虑市场的发展前景，这并不是一个容易做出的决定。并且在这种选择过程中，还需要摒弃旧的理念，同时建设新的能力，这绝非短时间内能够完成的事情。
五、回归之路
急速奔走往往无暇思考，慢下来就能发现，产品和服务是赢得市场的根本所在。在过去多年里，房地产业的金融属性以及上涨行情，让这种定位曾经变得模糊不清。如今，向产品和服务回归已经成为大势所趋。然而，在回归路径的选择方面，每家企业都有自己的能力范围和选择标准，究竟哪条道路能够通向成功，只有时间能够给出答案。
