核心观点
政策速览
住宅市场全面降温
融资规模提升带动土地成交升温
8 月份，房地产行业政策未见松动迹象，亦未现大的收紧苗头，整体保持以稳为主的态势，在“房住不炒”政策导向的引领下平稳向前发展。
合肥在一城一策方面提出新政。多次出现高溢价拿地的背景下，住宅用地将参考周边新房和二手房定价，以此来建立房价地价联动机制。同时调整拍卖方式，加强竞争，促使房企理性拿地，以实现“稳地价、稳房价、稳预期”。海南根据自身城市特点提出了相应政策，海南垦区建设的住房不得销售，也不得转让。东莞根据自身城市特点提出了相应政策，东莞禁止在中心城区建筑别墅市场规模房地产，同时也禁止在轨道站点 TOD 地区建筑别墅。海南和东莞两地都以保障刚需住房为政策导向。
在人才引进方面，城市之间的抢人大战仍在持续。同时，城市更加注重吸引处于金字塔顶端的高端人才。例如，上海自贸区新片区为打造更具吸引力的人才环境，将人才居转户的时间由 7 年缩短至 5 年，核心人才的居转户时间进一步缩短到 3 年。广州为吸引海外尖端人才，给予其最高达 1000 万元的购房补贴，并且对新引进的战略科学家团队和产业顶尖人才团队分别开出了最高 15 亿元和 10 亿元的项目扶持。
在市场监管领域，深圳提出要整治闲置土地，以规范土地开发市场。惠州也提出了对闲置土地的整治举措。北京提出加强销售监管方面的政策市场规模房地产，南京提出加强质量监管方面的政策，洛阳也提出了相关政策。这些城市都通过建立企业信用管理体系来规范企业行为，以此促进房地产行业健康有序发展。
住宅市场
销售淡季同环比均下跌
市场热度提升还看“金九银十”
从监测的 40 城数据可知，8 月全国商品住宅销售面积为 1776.5 万平米。8 月全国商品住宅销售面积同比下跌 14.1%，环比下跌 13.4%。8 月份属于传统销售淡季。从数据方面来看，在 7 月份环比微弱下跌之后，8 月环比呈现出一定的惯性，进而出现了大幅下跌。预期随着“金九银十”的到来，市场成交量将会有所回暖。
具体而言，一线城市的情况是，同比下降了 8.7%，环比下降了 7.6%。其同比增速相较于 2 至 6 月份持续回落。要知道，自 2018 年 5 月份以后，一线城市已进入触底反弹阶段，整体基数在逐步升高，所以同比增速仍会保持放缓的态势。不过，一线城市经过了两年的调整，刚需得以稳定释放，在下半年供应有所增加的情况下，成交依然比较乐观。
总体而言，8 月份的住宅市场表现呈现出整体低迷的态势。其一，由于 6 月份房企为冲刺业绩，导致 7、8 月份房企的货量有一些不足。其二，730 会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，这种调控政策的常态化在一定程度上对企业的去化率起到了制约作用。
后续市场成交会企稳回升。2018 年成交的土地会逐渐入市，2019 年当年获取的土地也可能有一部分入市。下半年供应增加，能在一定程度上对冲去化下行。在一城一策的调控政策之下，如果市场下行太快，不排除政策会重新有托底的行为。
普通二线和三四线城市市场升温
企业更倾向布局核心区域
8 月普通二线、三四线城市成交大幅上涨推升了整体环比增长。
下半年整体经济下行压力加大。政府实施的减税降费积极财政政策，给财政赤字带来了更大压力。地方政府通过卖地获取财政收入的方式，在短期内难以大幅扭转。我们预计下半年土地供应仍会保持一定程度的增长。
信贷情况的变化对土地市场成交产生了较大影响。8 月份，房企信用债融资规模有所提升，这在一定程度上推动了土地市场成交量的上升。一线城市郊区的土地成交呈现热潮，普通二线城市的土地成交也较为活跃，这反映出房企补仓意愿的增强。这意味着此类城市的土地市场竞争将会更加激烈。在部分三四线城市，尤其是那些具有经济增长潜力的三四线城市，或许将会迎来发展的机会。同时，拿地窗口期持续的时间在不断缩短。未来的投资拓展，会更加考验企业在市场判断方面的敏锐能力以及融资能力。
企业表现
投资放缓，融资规模提升
月销售提速，提前抢收“金九银十”
投资方面，2019 年 8 月，房企的投资热情不再。拿地的积极性进一步降低。土地成交的溢价率明显下降。土地市场处于一个稳定的状态。从投资布局的城市能级角度来看，“重视一二线城市，轻视三四线城市”的布局已成为定局。8 月，房企在各能级城市的投资占比保持稳定（按面积计算）。一线城市的投资较为坚挺。
并且与 1 至 7 月的累计销售增速是保持一致的。8 月单月销售速度加快。其销售金额为 9854.7 亿元，与去年同期相比增长了 13.0%。相较于 7 月 7.9%的同比增速，提升了 5.1 个百分点。“金九银十”即将到来，营销动作已在悄然间开始。预计后期销售增速将会继续上升。
在融资方面，2019 年 7 月的时候。融资规模出现了回升的情况，相较于上一个环比周期上升了 24.7%，和去年同期相比增长了 125.2%。同时，融资成本略微下降了 0.2 个百分点。我们认为，为了迎接偿债的小高峰，7 月房企的融资规模有了一定的增加。然而，“730”政治局会议已经确定了基调，下半年的融资环境仍然是不容乐观的。
2019年8月亿翰智库房地产行业月报新鲜出炉
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