《证监会决定调整优化5项措施支持房地产企业股权融资》这到底有多宏大？ 新华社公众号就此专门发文，话题迅速升温。 有人欢呼解放军终于告一段落，也有人感叹房地产调控成了小菜一碟。 一般来说救市房地产，人们对房地产越熟悉，似乎就越谨慎乐观。
去年8月，我在《》一文中表达了这一观点，“这一轮清算之后，应该有一个资产的‘金坑’，十亿人口总能撑起十万亿元的房地产。” 年销售规模，但当时的金坑不是挑企业，而是挑项目。 有的老板退出，有的债权人让步，固有负担减轻了，该付出代价的人也付出了代价。 利润率被削减到足够有吸引力的水平，真正的赢家才能入市买货。”“房地产并没有消亡，但很多玩家可能要为了房地产更好的未来做出牺牲甚至牺牲。 。 ”。
事实证明，接下来的一年确实是一个牺牲的过程，但牺牲的残酷程度还是超出了我最初的预期。
让我对这场危机做一个简单的比喻。 过去，房地产企业账面负债80元，实际负债90元，支撑账面资产100元。 他们想象，房子上市后，实际上可以盈利120元。 公允价值。 因此，基于房价持续上涨的假设，杠杆越高越好，周转越快越好。
官员们认为，你总是想象今天价值100元的资产明天会升值到120元。 房地产、土地投机蔚然成风，使得实体经济和社会和谐的运行成本越来越高。 这种趋势不可能永远持续下去。 一套连击拳过后，欣赏的信念必定被摧毁。 即使房地产公司的账面价值从100元下降到90元，公司仍有20元的股权作为缓冲。 损失的部分让贪婪不悔的资本心甘情愿认输。 即使牺牲少数企业，也会教育市场、纠正预期。 必要的价格。
但我们不希望资产泡沫如同逆水行舟。 不进则退。 如果考虑账面资产的流动性和隐性负债的显性，房地产企业的真实资不抵债程度远大于预期。 一方面，由于无法再融资，90元的债务无法展期，不仅要在大年初一还，还要在大年初一还。 另一方面，销售崩盘后，120元资产的想象公允价值不仅化为乌有，如果想立即处置，100元的账面价值可能连都无法收回。 70元。 仅仅牺牲老板的财富和金融投机资本已经不够了。 作为“好”债权人，购房者和银行业也不得不流血、割肉。 市场主体信心彻底丧失救市房地产，恶性循环根本无法停止。
那么如何打破这种局面呢？ 长达20多年的房地产周期即将结束，加上各种不可预测的宏观因素的干扰，很难依靠“市场化”的手段扭转这种颓势，因为从“市场化”来看，从“市场导向”的角度来看，存在这些问题的房地产企业“市场导向”的投资已经没有什么价值可言。
目前，各种良好的融资和良好的治理主要影响资产负债表的右端。 归根结底，资产负债表左端必须稳定、盘活。 在最好的情况下，群众的需求恢复了，他们愿意花90元买一套原价100元的房子。 他们感到快乐，但并不指望通过炒房致富； 老板们愿意认输，愿意毁掉自己的家园来缓解困难； 金融投机资本为其高风险偏好付出了代价，多脱了几层皮； 银行贷款总体安全，重新进入稳定代谢循环； 经济风险和道德风险可控，全屋清理完毕后，新资本投资REITs、新型城镇化等概念进入市场，又一个繁荣适度周期正在兴起。
可惜这样完美和美妙的情况很少见。 矫枉过正和过度伸张是常态。 很难说这一轮房地产救市政策会带回多少问题房企。 或许更明显的积极意义在于，政策不再犹豫不决、半途而废。 稳定房地产业是一项无需隐瞒的现实任务。
