前言：随着我国数字经济深入发展，工业数字化进程不断加速，大数据在工业决策中发挥着越来越重要的作用。 天眼查数据研究院特推出“天眼新知”栏目，依托天眼查大数据梳理产业结构和发展脉络，解读行业最新动态和投融资动态，为决策提供参考各方。
本文为天眼新知·产业分析系列第32篇。
近日，南宁市一则关于“将房贷年龄限制延长至80岁”的消息，让本已备受关注的房地产市场又掀起一波动荡。 对于公共部门来说，房地产市场是国家的支柱产业； 对于私营部门来说，它是人们除了个人存储之外最重要的资产。 房地产在经历了快速发展、货币化、资本化之后，已经成为国民财富具有高度约束力的来源。 市场的一个微小变化，可能会影响千万甚至亿万人的利益。 经历了2022年的低迷之后，2023年房地产能否回暖，让我们拭目以待。
1、房地产支柱产业呼声回升
在世界经济中，应该没有哪个群体比中国消费者更关心房地产动向。 其话题性之强、影响之广、与消费的密切关系是其他行业无法比拟的。 究其根源，它几乎决定了一个家庭，甚至是相关家庭20年内的消费支出水平和生活质量。
2022年的房地产经历了前所未有的深度调整。 也是全国房地产市场调控频率最高的一年。 积极的房地产调控政策全年落地，政策调整逐步从需求端转向供给端。
从2022年的具体情况来看，投资全线下滑，销量、价格都有所下降，市场预期仍不稳定。 主要表现是市场供需两端收缩，全年商品房销售和开发投资规模大幅下降。
面对如此严峻的形势，2022年底，高层频频为房地产定调，重申房地产“国民经济支柱产业”地位，明确住房消费是我国民经济的重要抓手。国家扩大内需战略。
“稳投资、促消费、防风险、保民生”是各地房地产政策的主要思路。 为提振信心，多地不断出台取消限制措施、降低房贷利率等利好政策。 这不仅表明各地迫切需要稳定楼市，也凸显出房地产将在地方经济增长中发挥重要作用。
天眼查数据显示，截至目前，房地产相关企业超过320.5万家，其中2022年新增注册企业超过44.2万家，增速16.1%； 从近三年（2020-2022年）房地产相关企业新注册企业增速来看，2021年增速较高，达到37.7%；
从地域分布来看，广东以41万多户居地区之首； 江苏和贵州分别排名第二和第三，分别为35.6万多户和26.1万多户；
2、供需均面临冲击，市场短期复苏面临压力。
2022年，房地产市场供需双方都将面临冲击和压力。 数据指标将继续恶化，给市场短期复苏带来压力。
一、开发投资增速“回落”至两位数
2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10%； 其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。
从数据表现来看，2021年全国房地产开发投资增速为4.4%，此后持续下滑。 2022年4月，该指标进入负增长区间。 与此同时，12月份投资和施工面积降幅小幅收窄。
2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米房地产原材料，比上年下降7.2%。 其中，住宅施工面积639696万平方米，下降7.3%。 房屋新开工面积1205.87万平方米，下降39.4%。 其中，住宅新开工面积88135万平方米，下降39.8%。 房屋竣工面积86222万平方米，下降15.0%。 其中，住宅竣工面积62539万平方米，下降14.3%。
2022年，房地产市场供需双方都将面临冲击和压力。 数据指标将继续恶化，给市场短期复苏带来压力。 2023年，供给侧恢复晚于销售侧。 乐观情况下，2023年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐步稳定。
2、商品房销售继续下滑
随着寒冬模式开启，供需双方仍保持“观望”。
从商品房销售及待售情况看，2022年商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。 商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。
从累计情况看，2022年累计同比降幅仍将超过20%，且降幅还将继续扩大。 各地区销售面积累计同比降幅扩大，其中西部、东北地区降幅更为显着。 从销售金额看，1-11月东部地区累计同比降幅略有收窄，其他地区降幅扩大的趋势未变。
3、房地产产业链影响广泛，占GDP比重较高。
据有关机构测算，我国房地产业本身及其产业链占我国GDP的30%以上。 前者房地产行业本身约占11%，后者房地产产业链总影响占20%以上（直接影响占比10%+间接影响估计占10%以上），所以占比之大说明房地产业仍然是国民经济的支柱产业，也说明了房地产产业链对经济的重要性。
1、房地产行业上游：土地、建材
在房地产产业链上游，建材供应商提供建筑安装原材料，政府负责土地管理和流转，金融机构提供融资等各类金融服务。 建材工业的主要产品是水泥、玻璃、陶瓷。 这三个子行业占建材行业销售收入和利润总额的50%以上。 土地出让收入是政府收入的重要来源。 2022年，国有土地使用权出让收入66854亿元，比上年下降23.3%。 这也反映出2022年楼市和地方市场的低迷，只有楼市成交企稳回升，房企拿地意愿才会增加。 总体而言，只有这样，土地市场才会再次升温。
2、房地产行业中游：开发商
中游房地产主体是房地产开发商，负责项目的整体开发，向上游主体采购建筑材料等原材料房地产原材料，并向下游消费者供应成品房。 此外，开发商还需要向政府购买土地使用权，并向金融机构筹集资金。 资金。 根据建设部颁布的《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业资质根据企业情况分为一级、二级、三级、四级四个资质等级。 具有一级资质的房地产开发企业承接房地产项目的建设规模不受限制。 限制，随着级别的降低，企业可以承接的项目规模逐渐减少。
3、房地产下游：品牌商、消费者参与
不同房地产开发业态的下游消费者是不同的，根据房地产业态的类型进行区分。 住宅房地产正处于结构性变化阶段，即销售面积增长空间已见顶，内部结构性变化推动销售保持增长。 下游涉及刚性需求、刚性改善需求、个体消费者改善需求。
商业地产下游参与者为各类零售品牌、企业总部等； 工业地产行业下游涵盖各类制造业和服务业。 由于高新技术企业和规模化生产企业对区域经济增长和就业需求具有显着的带动作用，对产业链上下游企业的进入具有一定的带动作用，因此此类企业具有较强的议价能力购买土地和载体以及租赁租金。
详细情况还可以从投融资数据中看出。 据天眼查不完全统计，2020年以来，房地产相关企业共发生融资事件194起； 从融资事件的行业分布来看，装饰建筑、建材相关的融资事件较多，分别超过50起和30多起。 上升。
四、持续效益，恢复信心，推动行业稳步复苏
国家统计局2月16日公布的70个城市房价数据显示，1月份70个城市新建、二手住房价格上涨的城市数量大幅增加。 其中，新建住宅价格上涨的城市数量自2021年9月以来首次超过价格下降的城市数量。
1月份，新建商品住宅价格上涨的城市有36个，环比增加21个； 新建商品住宅价格下降的城市有33个，环比减少22个。 二手房价格上涨的城市为13个，比上月增加6个； 二手房价格下跌的城市有57个，比上月减少6个。
去年以来，供需双方政策充分发挥，加上疫情防控的松动，房地产市场将在2023年1月迎来恢复期。此外，郑州等多个热点城市春节前后，武汉、佛山纷纷下调首套房贷款利率，也有利于市场回暖。
目前，供需双方多项扶持政策相继出台，基本形成“政策底”。 消费者购房观望情绪悄然改变，看房热情明显提升。 随着重点城市需求侧政策的优化，以及“保交接”工作的力度加大，市场开始触底回升，各方预期逐渐企稳。 二是“风险防范”。 “高杠杆、高换手率、高负债”的“三高”模式已经成为历史。
与此同时，房地产开发进入新阶段，房地产企业开始转变思维，探索新模式。 其中，盘活存量存量房不仅是化解企业流动性风险的重要举措，也有利于社会资源综合利用。 政府可以通过购买符合条件的现有商品房并将其改造为租赁住房，加快发展保障性租赁住房。 老龄化带动养老地产的巨大需求，一些房企开始加速布局。 政府应出台相关政策，支持企业探索盘活低效闲置商业办公楼和养老服务用房建设。 这不仅可以实现房地产企业业务转型，还可以推动养老产业高质量发展。
天眼查研究院认为，对于房地产行业来说，2023年不仅是恢复稳定的一年，也是探索新发展模式的调整之年。 宏观经济的恢复、消费预期的恢复、投资的增加仍是今年影响房地产市场复苏的关键因素。 随着疫情对经济的影响逐渐减弱，各项政策效应不断显现，行业深度调整或将进入最后阶段。 一二线城市的房地产市场有望率先复苏。 预计2023年上半年市场企稳，下半年房地产开发投资或将回升，呈现总量平稳、增速放缓、结构分化的特点。
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