我曾在很久以前在番禺居住了 4 年。那时没有万博，仅有天河城以及四海一家。
番禺之后有了新光，还有南沙港，以及 4 号线、3 号线、18 号线、2 号线、7 号线，交通变得更加便利了。
然而，交通进度发展迅猛。相比之下，番禺的区域发展却极为缓慢，就像蜗牛爬行一般。十几年的时间过去了，番禺仅仅增加了一个万博，一个南站，以及一座亚运城。
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天河建起了一座珠江新城，还新开辟了金融城。海珠凭借琶洲迅速崛起，南沙从默默无闻逐渐展现出湾区中心的雏形，黄埔巩固了科学城，并且造出了一座知识城。
番禺与明星区相比，其进度和产业较为薄弱；与二级城区荔湾、白云相比，番禺又缺少区位优势。正因如此，在上一波行情中它从头条位置掉落下来。
01
番禺比黄埔好？没错。
事实上，跟黄埔比，番禺的硬件优得多得多。
黄埔是工业区，一直以来都遭到吐槽。番禺在 20 年前就已经成为宜居的华南板块。
黄埔位于广州东部。其唯一的优势依靠天河。增城和白云与黄埔挨着边，但它们都不富裕。要去荔湾，得跨越大半个广州城。要去海珠，还得穿越天河。
番禺的情况有所不同。从区域角度来看，它处于广州向东向南的发展动线上。广州发展的几个重点方面，都无法忽视它的存在。它的位置之优越，足以让黄埔感到黯然失色。
再看交通。
城市纵向轴的交通线网，在南北方向都离不开番禺。即便我不努力，但若想从此处通过，也必须为我修路。
广州大道已经建成，新光快速已经建成，华快已经建成，南沙港快速已经建成，环城快速（黄埔大桥）已经建成，地铁 3 号线已经建成，地铁 4 号线已经建成，即将开通的 18 号线即将开通，地铁 7 号线即将开通，这些各个都是重大交通干线。
番禺通过逆天的交通线网，能够与西北部的广钢勾搭，能够与西面的佛山勾搭，能够与北面的天河海珠勾搭，能够与南面的南沙勾搭，能够与东面的黄埔勾搭，堪称左右逢源。
而黄埔呢？
城市道路规划是横向纵向进行设计的，轨交规划也是如此。老黄埔鱼珠与天河之间的距离可以较近，而科学城和知识城则需要老老实实地走折线。它们要先到达天河边，然后再拐弯，这样一来，无论如何都要多绕路。
另外，番禺人口远胜黄埔。
经过 20 多年的沉淀，番禺拥有华南板块、亚运城、祈福新村这 3 大新广居住区。番禺的生活配套比新开拓的黄埔科学城更为成熟，其方便性也比老黄埔更优。
另外，番禺的商业氛围远强过于黄埔。
毕竟，有 200 多万人，他们依托着 1 个像众星捧月般的万博。而 126 万的情况，与 200 多万人依托万博的情况相比，在商业三分天下的黄埔面前，要差太多了。
一个比较有趣的点在于，黄埔的新房热度远远超过番禺，然而番禺的二手成交却对黄埔形成了碾压之势。
一部分原因是黄埔未形成像番禺那样大片的居住氛围社区，云埔可算是一个，但与万博、亚运城和祈福相比，它位置较偏且没有地铁。另一方面，这也表明番禺的居住氛围是得到大家认可的。
02
番禺又被黄埔赶超？也没错
很多番禺人感到疑惑，番禺如此之好，为何大家都钟情于工业区的黄埔，并且房价涨幅也落后于黄埔。
没什么想不明白的。开车去科学城和番禺各兜一圈吧。
大番禺，万博是较为突出的，其他地方大多是镇级的城中村。科学城的路很宽沙溪镇房价，那几十万一盏的大中华灯闪烁着，让天河同学都有些心动。
这这这，城市形象，才匹配得了我的努力啊！
如果说黄埔是个有钱新贵，那么番禺就是土气表哥。
并且，经过打扮后的新贵并不高傲，其门槛也不高。在 2020 年，万博的铂世湾的价格接近 4 万 5 到 5 万，而科学城的均价依然在 3 万 5 到 4 万。
对比之下，看着番禺那有着遥遥无期的城中村，你的内心处于摇摆状态，很想选择新贵。
黄埔相比番禺，有3点暂时无法赶超。
1、土地
相较于番禺的无序发展，黄埔的科学城和知识城都有规划。
早年的旧城区进行了大规模的旧改，黄埔在土地方面的腾挪空间比番禺大。
而番禺在撤市并区前，无序卖地，早年也没有规划。
目前的土地鸡零狗碎，要成片开发需要解决大量的问题。
2、产业的前期沉淀
广州经济技术开发区历经 30 年的沉淀。工业区存在一些不足，也就是槽点。然而，它也为黄埔区奠定了良好的经济基础，并且民生经济的各种配套设施能够快速上马。
意思就是具备钱财，拥有产业，存在工作机会等情况，这些都能够吸引愿意接手的人，并且能够增强居民的信心。
3、执行力
说个很有意思的事情。
番禺区旧改的指导意见是在2018年提出的，属于广州前列。
但是，2019 年颁布指引的黄埔，要在 2022 年完成拆掉 66 个村的任务，且已经开展得轰轰烈烈。而番禺呢，上个月还在征集关于旧改合作企业进入退出流程的意见。
大家买房，就是为了提升生活品质。美好的环境是由爸爸的努力创造出来的。那么，面对两个爸爸，你觉得谁更值得信赖呢？
了解这个，你就能想明白黄埔为什么上阶段反超番禺。
03
番禺还能翻盘吗？
番禺一定输吗？
区域在进行价值赛跑时是有特定赛道的，并且节奏也各不相同。如果想要获胜，就需要在不同的阶段准确地踩到赛道上。
30 年前，越秀处于高光状态。天河那时的情况不佳。20 年前，天河北也未曾预料到自己会逐渐失去优势。如今的黄埔，只是在当前阶段处于领先地位。
番禺的短板有两个，一是产业，二是城市形象。产业可以通过培育来提升，而城市形象则可以通过旧改来焕新。
只要加快旧改，城市面貌焕然一新，番禺就能翻盘！
你说产业弱购买力不够？怕什么，天塌下来有天河海珠顶着。
广钢没产业，完全不影响市场的热度和追捧。
市民买房首要要求的是居住环境的提升，产业反而可以慢慢等。
有一定的人口，具备一定的商业氛围。如果旧改和城建能够加快速度，园长认为，在下一个发展阶段，万博、创新城、南站以及 3 号线东沿线等重要区域的涨幅将会加快。并且，这些区域的市场热度不会比科学城差。
04
番禺怎么买？
但是！
番禺的土地归属情况十分复杂，旧改推进耗费的时间很长。因此，若要买入番禺并想跑赢大市，需要从 3 个方面来看。
1、城市的发展方向
2、旧改的推进进度
3、区域的资源基础
番禺的交通资源较为密集的部分集中在广明高速公路以北。并且北部与天河、海珠、荔湾以及黄埔的联系都较为紧密。
番禺重点打造的汽车小镇围绕着南大干线。
所以，围绕在南大干校的横向轴购买沙溪镇房价，大方向是不会错的。
其次，根据番禺的旧改计划，推进的最快的是会是南站板块。
因此，南站会迎来一波关注度和价值的提升。
里仁洞的旧改更核心，所以推进速度更快，价值也更高，更值得关注；沙溪的旧改同样更核心，推进速度更快，价值更高，也更值得关注。
其一，存在一些创新城，它们拥有优质资源。其二，这些创新城却没有得到过多的关注。其三，这些拥有优质资源却未获过多关注的创新城，接下来将会迎来价值回归。
创新城距离大学城天河和海珠很近，乘坐地铁只需 3 站。地铁 4 号线已经开通，其土地开发相较于其他区域较为简单。随着新造越秀地块进入市场，它很快就会变得热闹起来。
以上，就是番禺的买房逻辑。
