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大家好。之前在文章中提及过要讲一讲房价问题。这些天我发现这个题目范围很广，其中涉及的内容极为繁多，仅通过一篇文章很难将其讲清楚，就算出一本书估计也难以讲透彻。我决定先讲一个相对较小且较为合适的内容，因为我生活在大连，所以就来聊一聊大连的房价吧。
大连从去年底开始到现在出现了一轮房价上涨的情况，其中高新园区的房价上涨得最为迅猛。同时也带动了其他区域都出现了一波上涨。那么大连的房价以后将会走向何方呢？
任泽平曾说：房地产从长期来看是看人口的；从中期来看是看土地的；从短期来看是看金融的。尽管影响房价的因素有许许多多，然而这三个因素仍是大家较为认可的主要影响因素。故而我先从这三个因素来谈谈大连的状况。
长期看人口：
七普数据表明，大连在东北属于人口呈现净流入态势的城市为数不多。然而，其流入人口的数量并不是很多。我个人推测，到今年之后，大连将会出现人口净流出的情况。大连市对南方的吸引力较为欠缺大连房价多少，主要依赖东北，尤其是辽宁省内的人口转移。然而，辽宁省的城镇化率已经处于较高水平，可供转移的人口已不多。那些有转移想法的农村人口，大多也直接转移到了南方。另外，从大环境来看，全国人口即将由增长转为下降，城市之间对人口的争夺会变得越来越激烈。目前，大连出台的人才政策，完全没有竞争力。从这个角度看，不利好大连房价。
中期看土地：
大连市丘陵山地占比较大，可供应的土地较为分散。与平原城市相比，其市区的土地储备明显较为不足。这对大连市的房价起到了有力的支撑作用，有利于房价的稳定。然而，土地供应完全由政府掌控，受政府卖地进度的影响较大。目前，大连市，尤其是主市区内的土地供应相对较为克制，这对大连的房价较为利好。
短期看金融：
货币超发属于国家层面的行为，这种行为会对全国产生影响，这一点无需多言。在全国范围内，它对房价是有利好作用的。
如果到这里就说完了，那就太不符合本小编的风格了。
人们做预测时常犯错误，即简单地用过去的经验和规律来预测未来。
所以仅依据上面的“长期、中期、短期”理论来阐释大连的房价是有偏差的。近期或许还适用，从长期来看，大连存在其独特性。我来对大连的独特性进行分析。
先说结论吧
近期，购房需求开始释放。大连的房价增长势头会有所减弱。国家针对房产设置的几道红线，可能会让个别房企不得不采取降价促销的措施，目的是尽量抢夺所剩不多的需求。房价很可能会进入买卖双方的博弈区域，出现价格横盘的情况。
大连市区的房价不会出现大幅度的下跌。住宅的库存量不是很大，主要是商业性的公寓。大连市政府在土地供应方面相对比较克制，这使得供需市场处于相对健康的状态。
大连房价在横盘几年后会持续上涨。因为人们的收入在不断增长，所以房价的承受能力也在逐渐提升，这使得房价能够继续上涨。不过，房价是否能持续上涨还得看“共同富裕”政策的成效。
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核心区域的稀缺产品具有成长性。这一点无需过多解释，大家都能理解。
大连主城区的房子主要面向改善型用户。市区中低容积率的洋房产品会更有成长的潜力。
不看好学区房。然而，最优质的学区房始终是抢手的。无论需求怎样降低，最优质的学区房注定是稀缺的。而一般的学区，甚至连学生都难以招满。
再来说说大连市区房价现状
大连中山、西岗、沙河口这几个区域，土地供应极少。稀少的土地供应与完善的配套相结合，使得一手商品房的价格达到了 3W 水准之上。高新园区东部片区，因其年轻人聚集且收入高，一手商品房也达到了 3W 档。甘井子区面积较大，一手房的价格从 1W+到 3W+都有。从北方城市的范围来考量，大连的房价已经不算低了。如果说之前大连的房价还算洼地的话，现状房价已然不低。
那大连房价将来会是怎么个走势？
我之前分析并讲过人口冲击这个问题，房价肯定也会受到冲击。如果对人口冲击的感受不深，那么建议去看看这篇文章。
大连市的人口净增长预计在近一两年会开始转为净减少。年轻人数量迅速减少，这必然会致使刚需数量也随之减少。
现在踏入社会的年轻人，他们的父母大多是 70 后甚至 80 后。这些父母是赶上房地产大周期的最大受益群体。他们受益于房价的上涨，财富水平被动提升。他们大多数都有房子，甚至在房产大周期中拥有不止一套房子。因此，他们子女对房子的需求没那么“刚”了，但从另一面也能说明他们对高房价的承受能力更强。
大连市受东北大环境的影响，整体经济多年处于停滞状态，产业较为单一，仅靠重化工等行业来维持，原本的软件行业优势也在逐渐丧失。因为城市之间的竞争已呈现出极为明显的“马太效应”，所以大连要突破困境将会越来越困难。
所以没有人口、没有产业支撑，给大连房价的未来带来悲观情绪。
大部分人看到的是这样的情况。然而，我今天想要表达的是，在房产市场中，并非仅仅只有刚需，还有改善这一因素。刚需对郊区的房价水平有着较大的影响，而改善则主要对未来主城区的房价走势产生作用。
大连市区在北纬 38 度附近。它三面环海，山海相互映衬，环境十分优美。大连的海极为干净、清澈且湛蓝，在全国范围内是少有的。其气候冬暖夏凉，夏天最高气温大约 30°左右，吹着海风，感觉十分惬意。放在全国来看，绝对是个好地方，居住起来很舒适。大家都知晓大连出美女，这与当地的环境有很大的关联。小编刚来大连时，肤色呈现出很黑的状态。在大连待了两年之后，皮肤逐渐变得越来越白，并且越发显得水灵。这便是大连所带来的变化。
大连具有得天独厚的天然条件，这决定了大连的居住体验是稀缺的。这种稀缺性为大连未来的房价提供了支撑。并且大连地域较为狭小，山地较多而平地较少，这进一步加重了这种稀缺性。然而，近些年那些浮躁且投机的人们却忽视了这一点。
中国进入老龄化后，这种需求会越发明显。大连若能抓住这方面并做好养老产业，将是一个不错的选择。辽宁作为共和国的长子，底蕴深厚，比如其医疗资源在全国极为拔尖，这对养老十分重要。
大连市主城区目前在市场方面，多数是有实力的开发商在进行开发。而小开发商相对较少。这表明大开发商从长期来看，还是对大连持看好的态度。同时新建小区目前呈现出一种趋势，新建纯高层小区的数量在逐渐减少。每个小区都会配备洋房，并且有很多纯洋房社区出现。这种低容积率的趋势变得越来越明显。其背后的底层逻辑是，大连主城区供应的品质住宅主要是针对改善型需求的，主要是 70 后和 80 后这一代人。前文已经介绍过，这批人具备经济实力，能够承受更高的房价。而刚需群体则被驱赶到更远的郊区。
大连房产需求在减少，然而大连市土地本身紧缺。政府能够通过控制土地供应，以此来平衡需求的减少（除非政府不愿这么做）。同时，这样也能维持大连房价的供需平衡，确保房价稳定。因为地方政府是房价上涨的受益者，所以他们在维持房价上涨方面更为积极。
房地产已经突飞猛进了 20 多年，这 20 多年的时间已经过去了整整一代人。当年买房的那批年轻人，如今大多已经 40 多岁了。他们在社会中处于中流砥柱的地位，积累了大量财富，收入水平也比较高。随着 2000 年代的房子逐渐变得落伍，他们会考虑置换房产，后期会有大量改善型的需求被释放出来。所以我感觉在大连房产市场上，如今大多是有房的人在进行购房行为，并且这种情况在主城区更为显著。他们更加注重房子所带来的居住体验。因此，房地产的投资逻辑正在发生改变。
国家的政策导向较为明晰：若有资金便去买房，倘若没有资金则选择租房。（国家层面关于房价的分析后续有机会再详细阐述）
未来的大连不缺房子。缺的是那种品质高的房子，缺的是位置佳的房子，缺的是环境美的房子，缺的是配套全的房子。所以不看好容积率高的小区，尤其不看好高层超高层居民楼。而对高品质洋房产品则非常看好。
当然大连房价多少，如果未来大连能够摆脱政治影响所带来的阴霾，得到政策方面的偏向，那么房产市场就会呈现出另一种情况了。
