作为即将走向社会的大学生，房价是我们日常关注的热点问题之一。连年上涨的房价给年轻人带来了沉重的负担。今年整体经济大势不好，但房价依然居高不下，几乎没有回落的趋势。因此，我们小组本次主要研究的主题是探究中国房价持续上涨的原因以及对未来房价走势进行预测。
国家统计局数据显示，今年 1 - 9 月，全国商品住房销售面积为 10.36 亿平方米，销售金额为 10.35 万亿元。由此计算可得，2020 年前三季度，全国商品住房的均价达到 9988 元/平方米，距离“万元大关”仅有一步之遥。
从单月统计角度来看，自今年 6 月份起，全国新房价格已达到每平米 10000 元以上。6 月份全国新房均价为每平米 10113 元，7 月份为 10263 元，8 月份是 10539 元，9 月份为 10191 元。统计表明未来中国房价的走势预测，全国新房均价从每平米 2500 元增长到 5000 元，历经了 7 年时间，即 2005 年到 2011 年；从 5000 元涨到 10000 元，则用了 9 年时间。
从全国的角度而言，在过去的 20 年里，房价整体呈现出的是“单边上涨”的态势，并且这种趋势至今尚未被打破。
图一记载了 1999 年至 2020 年全国新建商品住房的价格（单位：元/m²）
2020 年新冠疫情到来。在全国乃至全球经济受创的形势中，全国房地产市场也遭受到了冲击。上半年的市场与去年同期相比萎缩得较为明显。然而，经过二季度和三季度的努力之后，当下全国房地产市场已经基本上恢复到了正常状态。国家统计局数据表明，今年 1 至 9 月全国商品房销售面积同比呈下滑态势。然而，1 至 10 月全国商品房销售面积达到 133294 万平方米，同比已从负转为持平。这意味着市场弥补了疫情带来的影响，回到了去年同期的水平。从统计局 70 个大中城市商品住宅销售价格数据来看，10 月商品住宅销售价格的上涨态势明显减缓。
图二 2020年以来70城住宅价格各月环比下跌城市数量
一、房价走势的关键节点
下面对中国房价从 2000 年到 2020 年进行时间序列分析。通过表格和图像能够发现存在一些关键节点。这些关键节点对于判断中国房价上涨的原因以及进行预测有很大的帮助。
图三2000-2020年全国房价年度平均增速（单位：%）
（一）、2008年房价下跌
根据简单均价来计算，2008 年全国的房价下跌了 1.91%。在过去的 20 年里，这是中国房价唯一一次出现下跌的情况。其背后的原因是很明显的。2008 年的世界性金融危机给世界经济都带来了不同程度的损害。当时就连还在读小学的我们都有所听闻。所以，当年房价下跌是不足为奇的。
（二）、2014年楼市低迷
不考虑 2008 年的下跌情况，其他年份全国房价处于上涨态势。然而，若要探讨哪一年的涨幅最小，那便是 2014 年。我们对其背后原因进行探究，主要是全国楼市遭受“高库存”的困扰，导致房价仅上涨了 1.43%。然而，随着 2011 年货币开始收紧，楼市最终在 2014 年演变成了“高库存”。
（三）、上涨快的几个年份
（1）2004-2005年：
年均涨幅为 15%。2003 年的“国 18 号文”首次表明，房地产业已成为国民经济的支柱产业。于是，当时业内人士认为楼市的春天已至，房价也迎来了第一波大幅上涨。炒房团开始进入上海，使得上海以及华东地区的房价上涨速度较快。然而，数据显示其他地方的房价较为稳定，深圳的房价仍停留在 5000 元/平方米的水平。全国房价基数处于较低水平时，那两年房价的年度涨幅仅仅是 15%，这个涨幅并不算大。
（2）2007年：
涨幅达到了 17%。这波上涨是最为健康的，促使房价上涨的因素主要源自实体经济。主要有以下原因：其一，2001 年中国加入世界贸易组织，促使制造业和出口繁荣发展，推动了中国城镇化的第一波高潮，居民收入有了显著增长。其二，资本市场进行了股权分置改革，取消了限售股，实现了全流通。股市十分火热，为楼市带来了资金支持。最后，前期货币大量发行。并且制造业呈现出繁荣的态势。在实体经济领域，各种价格都在不断上涨。
这一时期，房价上涨主要集中在三大都市圈。深圳、广州等珠三角城市的楼市开始上涨，环上海的华东地区的楼市也开始上涨，北京、天津等城市的楼市同样开始上涨。这一波楼市上涨，显示出实体经济起到了推动作用，然而投资炒作已经开始出现。
（3）2009年：
2008 年，城镇居民家庭人均可支配收入刚过 1.5 万元。2008 年涨幅为 24.7%。金融危机时期，内需较为孱弱，无法消化制造业产能，于是被迫依靠楼市和基建来带动上下游。在此情况下，楼市迎来了贷款 7 折利率的措施，并且进行了大规模的降准降息。这是中国第一次借助房地产来稳定经济，且是规模最大的一次，房价在此期间第一次出现了超过 20%的涨幅。
对比 2019 年与 2020 年 1 月以及 10 月的价格。在新建商品住宅价格方面，2019 年 10 月比年初 1 月低的只有泸州和岳阳这两个地方，而今年有济南、郑州、遵义、牡丹江、常德、安庆、北海这 7 个城市；在二手住宅价格方面，2019 年 10 月比年初 1 月低的有 18 个城市，今年则有 26 个城市。整体来看，疫情产生了影响，同时还有政策调控。今年全国房价的上涨态势与去年相比要弱一些。
图四 2000-2016年间五年期及以上贷款基准利率
（4）2015-2018年：
年均涨幅为 10%。在去库存、棚改以及降准降息等多重利好的作用下，首次出现了涵盖全国一二三四线城市的大范围上涨情况，并且内地县城的房价也实现了翻倍增长。在原本就较高的基数基础之上，年均的上涨幅度达到了 10%。从截至当前的全国整体趋势来看，这也是最后一波大规模的上涨。
二、近年房价上涨背后规律
我们结合上述时间序列分析以及其他地域相关的数据资料，得到了下面几条规律。
（一）、房价上涨趋势与社会发展息息相关
2000 年到 2020 年这 20 年期间，全国房价每年平均增长 8.5%。深入分析可以发现，在这 20 年中，房价上涨存在着很强的逻辑。例如，城镇化进程在推进，居民收入不断增长未来中国房价的走势预测，土地价格持续上涨，货币大量发行，地方对土地财政的依赖程度较高等。并且，在 2008 年金融危机的时候，房价出现了极为罕见的下跌情况。
（二）、房价上涨与货币发行密切相关
2000 年之后，M2 的规模从 13.3 万亿提升到 216.4 万亿，增长幅度达到 15 倍，其上涨幅度远远超过房价的上涨幅度。并且，从 M2 的涨幅以及房价的涨幅走势方面来看，二者的表现非常一致，基本都是同步上涨和同步下跌。例如在 2009 年，房价上涨达到了 24.7%，这是房价涨幅最大的一年，而在这一年，M2 的同比上涨幅度也是历史上最大的，为 26.5%。通俗来讲，央行向市场投放了资金，这使得百姓和企业手中的钱增多了。百姓和企业手头钱变多后，自然就会进行大规模的消费和投资行为。而房产既具有消费性又具有投资性，所以当 M2 增加时，对房价的需求通常就会增加一波。
图五 2000-2019年M2年均增幅
（三）、重点城市成交被放大，拉升了房价
四个一线城市，还有成都、南京、杭州、厦门、武汉、西安、合肥等重点二线城市，以及三大都市圈里的东莞、宁波、珠海、惠州、佛山、南通、无锡、常州、廊坊等三四线城市，这几年在人口和资源方面呈现净虹吸态势，房地产成交面积的占比有所上升，成交金额上升的幅度更大，正是这些因素拉升了全国的房价水平，这也是导致房价“破万”的主要原因。
国家统计局有 70 个大中城市的房价数据。以 2015 年房价为定基，对 2016 年 1 月至今各月的新建商品住宅价格进行了计算。其中，北京、石家庄等 44 个城市在 2020 年 10 月达到了 5 年最高值。牡丹江、北海等 16 个城市在 2020 年 1 至 9 个月达到了 5 年最高值。大多数城市的新建商品住宅价格一直随着时间的推移在逐步上升。
对比各城市今年 1 至 10 月的新建商品住宅价格定基数据。年内位居前五的城市分别是西安、徐州、武汉、合肥、成都。西安的定基数据在这些城市中是最高的。并且西安的定基数据还在持续上升。西安新房的上涨势头比其他城市都要强。
图六 2020年70城新建商品房月度价格定基走势
（四）、二手房走弱
近几年不少城市的二手住宅价格与新建商品住宅不同，在严格的调控下长期下行。所以，从全国范围来看，二手房价的上行趋势整体弱于新房。这个数量比新房达到 5 年最高的城市数量少 20 个。
数据显示各城市二手房价表现有明显分化。从 2020 年 1 至 10 月国家统计局的定基数据来看，今年房价最高的五个城市分别是深圳、合肥、无锡、广州、杭州。深圳今年的涨势较为突出，最高涨幅达 83.6%。常德、湛江、锦州、牡丹江等城市 5 年的涨幅约为 10%。牡丹江 9 月和 10 月的价格低于 2015 年。
（五）、内地三四线楼市趋势性滑坡
我们看到很多内地三四线城市的房价处于横盘状态或者出现下跌。像东北的鹤岗和伊春，今年鹤岗因为房价过低而登上了“热搜”。在南方的同学甚至无法想象几万元钱能够买到一套房产。还有甘肃的玉门以及内蒙古的乌兰察布等地。
整体来看，在受到疫情冲击以及经济减速的大环境之中。今年房价面临着下行的压力，并且这个压力比往年要大。与此同时，二手房价的下行压力也比新房的下行压力要大。各城市的二手房市场成熟度差异较大。一二线重点城市的二手住宅价格比较坚挺，并且涨幅处于领先地位。三四线城市的二手住宅价格较为疲软，很多城市的二手房价近五年涨幅不大，像牡丹江，甚至出现了比 2015 年下跌的情况。
三、对未来房价走势的判断
根据上述数据和规律进行分析，同时结合我们的个人观点与看法，我们小组对房价未来的走势作出了简单的预测。
（一）、房价告别大涨，但仍将在高位徘徊
从 M2 方面来看，房价告别了大涨。从人口（适龄购房人群）方面来看，房价告别了大涨。从住房供求规模方面来看，房价告别了大涨。特别是今年疫情对经济的冲击很大，然而中国依然坚持“不刺激”“不大水漫灌”的态度，今年 M2 同比增幅最高的那个月也仅仅只有 11.1%，远远没有过去几轮房价上涨周期的增幅那么大。
不过，不能仅凭借此就认定房价会下跌。其一，“稳房价”属于长效机制的目标，并且是各地楼市调控的最为重要的事情。当前，各地在财政收支方面存在较大的缺口，对楼市的依赖程度较高，各地想要托底楼市的决心也较为强烈。在经济转型完成之前，楼市处于高位平衡将是很有可能发生的事件。
其次，地价处于高位。统计数据显示，2008 年百城楼面地价为 814 元/平方米。2009 年至 2014 年，百城楼面地价一直在 1100 元/平方米至 1500 元/平方米之间徘徊。2015 年开始，百城楼面地价明显上涨。2016 年至 2018 年，百城楼面地价上涨到 2500 元/平方米。2019 年，百城楼面地价首次突破 3000 元/平方米，在 4 年时间里基本翻了一倍。当然，后期主要是由热点城市带动的。2020 年重点城市供地情况显示，许多城市取消了限地价政策，并且地价开始上升了。
图七 2008-2019年100城地价平均水平（单位：元）
（二）、重点城市房价将继续上涨
重点城市具有以下特点：实现人口净流入，其意味着增量人口规模较大，且流入的增量人口主要为年轻人口，这些年轻人口买房的动力较强，负债承担能力也较强，对美好生活有着强烈的预期；产业结构适应未来的转型方向，即指现代服务业和高端制造业，这类产业附加值高，能使就业人口的收入增长效应较为明显。深圳南山房价高。这是因为科技园区的就业人口起到了推动作用。像腾讯、中兴、大疆等企业都位于科技园区。并且与周围实现互联互通，这就意味着对外部资源有着明显的虹吸效应。
