鄂尔多斯安静的康巴什也有不安静的一面。 曾经被称为“鬼城”的康巴什乃至整个鄂尔多斯的房价都在快速上涨。 鄂尔多斯也成为此轮去库存的典型样本。 如今，市场关于棚户区改造货币化的讨论正在升温。 三四线楼市复苏路径是否会发生变化？
证券时报记者 吴家明 李明珠
鄂尔多斯这座美丽的城市，曾经上演过炒房客从暴富到崩溃的“悲喜剧”。 鄂尔多斯新区康巴什曾一度被誉为“鬼城”。 曾经是楼市去库存“重灾区”的鄂尔多斯，也许被贴上了太多的标签，但这些标签正在悄然改变，而这一切似乎都源于鄂尔多斯房价的上涨。 房价反弹的背后或许是三四线城市房地产市场的特殊样本。
疯狂的过去
“鬼城”至今仍是难以抹去的记忆。 与其他同样面临去库存压力的城市不同，鄂尔多斯的去库存力度是史无前例的。
多年来，“鬼城”的称号一直笼罩在鄂尔多斯上空。 “我们对‘鬼城’这个词感到非常反感。” 鄂尔多斯市康巴什新区公务员小黄说。
然而，“鬼城”仍然是难以抹去的记忆。
从2006年开始，在煤炭产业带来的金融支持下，鄂尔多斯的房地产业开始爆发，房价在一两年内从每平方米1500元飙升至每平方米5000至6000元。 “最疯狂的时候，城里只要有房地产项目一开盘，马上就被抢购一空。2010年是鄂尔多斯房地产市场最火的一年。伊金霍洛旗东胜区的房屋单价，康巴什南区均突破万元。“康巴什北区核心区部分项目价格甚至达到每平方米2万元，但实际上居住的人并不多。 “大家就买买买，每人拥有3到4套房子是常有的事。”当地人李青回忆起当年疯狂的楼市，那盛大的场面似乎还历历在目。公开市场数据还显示，2011年泡沫破灭前，鄂尔多斯新建住宅均价已达到每平方米1.3万元左右。
然而，随着民间借贷链条的雪崩，鄂尔多斯楼市也崩溃了，留下了一座著名的“鬼城”和无数的烂尾楼。
“这几年这里的房价已经下降了一大半，每平米一万多元的房子价格基本上已经跌到了四千到五千元甚至更低，接近两万元的房子价格每平方米也降到了7000至8000元。” 李青回忆道。 他表示，鄂尔多斯市大部分在建房地产项目仍处于停工或未完工状态。
2014年底，鄂尔多斯也开始陷入去库存的困境。 还以减少供给、增加需求作为去库存的主要手段。 与其他同样面临去库存压力的城市不同，鄂尔多斯的去库存力度是史无前例的。
以鄂尔多斯市东胜区为例，库存压力较大，当地政府将拆迁安置纳入楼市去库存，推出“房票”制度。 “房票”全称是鄂尔多斯市东胜区房屋兑换券。 发放给房屋被征收的拆迁户，即因棚户区改造而被拆迁的住户，被拆迁后将获得房票，购房时可以用房票抵扣购房款。 2016年至2017年，东胜区重点推进棚户区改造，持续实施“房票、产权共享、租售并重”等创新复合政策。 同时，在安置房建设方面，还重点盘活现有项目。 继续解决房地产遗留问题。
据不完全统计，鄂尔多斯市东胜区房屋票务中心自2016年以来已发布约15套房源，每次以约600套住房供应量计算，保守估计已购买9000套住房。 2018年，房票中心住房供应速度下降。 上一次发布房源信息是在1月18日，这意味着已经有半年多没有发布新的房源信息了。
“房票制”实施后不久，东胜区诞生了一个新的衍生市场：一些非拆迁户的人提出了购买房票的想法，而不少拆迁户已经拥有多套房产并愿意卖掉他们的房子。 门票可打折并兑现。
证券时报记者对鄂尔多斯当地的房票购买者进行调查时了解到，房票折扣每天都有所不同，且有波动。 过去一周，票价以现金2.95%的折扣出售。 也就是说鄂尔多斯新城房价，如果你有100万的房票，就可以得到79.5万的折扣。 由于今年拆迁项目数量大幅减少，导致房价持续上涨。 在过去的几天里，价格达到了历史最高水平。 “在目前的市场情况下，如果你不是很缺现金，拿一张房票选房然后卖掉是最划算的，因为东胜区的房价也一直在上涨，但幅度在不断上涨。”选择是棚户区改造，房子5年后拿到房产证才可以出售，户口购房不限户，但今年没有新房推出，现在剩下的房子位置都不好“没有人会赎回。谁会赎回？我们不知道下一批房子什么时候推出，所以我们要时刻关注住房供应的信息。” 一位当地代理商说道。
房价上涨
在康巴什当地人的记忆中，房价从2016年开始就开始反弹，而这与近年来的去库存政策密不可分。
传统棚户区改造大多采用“原地搬迁”或“货币安置”的拆迁补偿方式。 前者与现有商品房市场无关，后者不能保证现金补偿全部流向现有房地产市场。 房票制度有优点也有缺点，但从积极效果来看，房票最终可以兑换成现有住房，达到“去库存”的目的。 事实上，“去库存”已经成为鄂尔多斯楼市的重要标签。 鄂尔多斯房价整体上涨与近年来的去库存政策密不可分。
在康巴什当地人的记忆中，房价从2016年开始上涨。“现在中心区的房产大部分已经涨到了每平方米1万元的水平，与2010年房价上涨时相差无几。”最高。” 当地人说，“鄂尔多斯是一个典型的两区城市，康巴什区是一个新区，在城市绿化、商业、文化、交通、医疗等方面做得更好，比老区东胜区好多了。”这是两区房价增长不一致的原因之一。”
以文澜雅筑为例，2014年预售价格每平方米不到5000元，但现在房价已经翻倍。 附近的康巴什实验小学、康巴什新区第一中学、鄂尔多斯市第一中学拥有该地区最好的学历，交通便利。 小区绿化及周边配套设施较为完善。 “今年康巴什的房价疯涨，很多精装修的小区都卖到了万元以上。我身边很多人有钱，想买房，但一直很难找到合适的房子。没有新房房产的话，只能买二手房。这些房子基本都在个人手里，买的人大多是为了学历。” 康巴什公务员刘先生告诉记者。
证券时报记者在调查中还发现，东方新地产、锦绣山庄、金鑫翰林花园、华英新城等住宅小区均价均超过万元。 就连以前很多当地人都不愿意买的“公务员小区”，虽然地处伊金霍洛旗，但与康巴什仅一河之隔。 价格也一直在上涨。 该地区房价最低时曾跌至每平方米2000元，如今已涨至每平方米5000元左右。 诸葛兆放提供的数据显示，2015年鄂尔多斯二手房成交均价为每平方米4553元，而2016年均价仅为4584元。 然而，2017年和2018年上半年，二手房成交均价分别达到每平方米5331元和6011元，涨幅显着。
证券时报记者采访多位购房者后发现，除了去库存政策外，鄂尔多斯房价快速回升还有两大原因：一是刚性需求。 许多在康巴什打工的年轻人都面临着结婚、生孩子上学的问题。 、为二胎出生等因素提前抢学位； 二是新增供给不足。 2014年，曾提出三年内不再批准新建商品房建设。 政策至今尚未放松，这意味着市场上没有新增项目供应，也没有发生交易。 其中大部分是二手房。
房价反弹的背后，这座城市似乎依然“安静”。 站在鄂尔多斯康巴什乌伦木兰街的街道上，这座城市依然显得有些空旷。 偶尔会有几辆车驶过，行人就更少了。
但康巴什购物中心、沪能商业广场、成吉思汗广场等商业场所依然比往年热闹很多。 康巴什区政府2018年工作报告提出，当地要“全面盘活闲置商业地产，支持商务服务业发展，加快培育企业管理、会计与法律事务、咨询调查、广告中介等人才”等相关产业，做大建筑经济规模。” 。 据鄂尔多斯市人民政府网站披露的信息，今年上半年，全市商品房库存140.36万平方米，同比增长19.05%。 其中鄂尔多斯新城房价，商品房42.44万平方米，同比增长80.72%。
去库存典型样本
房改也是近一个月来影响各方的政策。 由于部分地方楼市库存明显减少，或许意味着去库存不再是当前部分地区楼市的主要矛盾。
棚户区改造是近三年来支持房地产行业发展尤其是三四线城市房地产市场繁荣的重大政策变量。 在棚户区改造货币安置、住房票证制度、政府回购等政策刺激下，鄂尔多斯的库存得到快速消化。 官方数据还显示，2016年和2017年，鄂尔多斯市棚户区改造货币化安置比例分别达到94.5%和100%。不过，根据鄂尔多斯市人民政府网站披露的信息，该市2018年棚户区改造任务启动棚户区改造5399套。 任务分为五个旗帜。 截至6月底，开工率为6.7%。
房改也是近一个月来影响各方的政策。 7月12日，住房城乡建设部召开棚户区改造工作情况通报会。 住建部相关司局负责人表示，商品房库存不足、房价上涨压力较大的地方要及时调整棚户区安置政策，采取新建棚户区安置房建设办法； 商品房存量较多的地方，地方政府可继续推进棚户区货币化安置。 该负责人强调，各地要坚持量力而行、量力而行的原则，有效评估论证财政承受能力，不一刀切，不层层设指标，不盲目举债铺路，进一步合理定位和把握棚户区改造。 标准和范围。
近日，国家统计局公布的70个城市6月份房价数据显示，一线城市房价保持稳定，二线城市涨幅扩大，三线城市房价平稳上涨。 受房改政策收紧影响，三线城市房价加速上涨势头得到遏制。 35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨6.0%和4.3%，涨幅与上月持平。 易居研究院报告指出，2015年至2017年，超过2万亿元通过房改保障领域进入商品房市场，带动三四线及四线城市商品房热销。中西部城市。 截至2018年6月末，易居研究院监测的100个城市新建商品房库存总量为42643万平方米，同比下降8%。 2015年以来，全国100个城市库存规模呈现持续下降趋势。 目前全国100个城市的库存规模已回落至六年前的水平。
有人士认为，由于棚改货币化的出台与去库存密切相关，随着一些地方楼市库存明显下降，降低棚改货币化比例已成必然，这或许意味着去库存已成为必然。已不再是当前部分地区楼市的主要矛盾。
此时，房改货币化就像一把“双刃剑”：一旦房改货币化步伐放缓，三四线城市楼市将何去何从？
诸葛住房数据研究院分析师郭士英表示，过去几年鄂尔多斯楼市在多重因素影响下，市场严重偏离正常水平，泡沫极其严重。 泡沫破灭后，鄂尔多斯经历了长期的低迷期，期间房地产市场触底反弹，市场恢复稳定。 目前，在去库存等政策刺激下，鄂尔多斯房地产市场正在回暖。 三四线城市房价上涨，部分原因是棚户区改造的影响。 棚改货币化释放了集中购房需求。 短期内需求的激增引发了市场的购买热潮。 然而，在高房价环境下，只有持续刺激才能维持现状。 一旦棚改货币化步伐放缓，短期内对三四线城市的影响可能并不大，但从中长期来看，房价将趋于稳定，部分前期上涨的住房大城市的价格将会出现调整。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，本轮三四线城市房价上涨有一定的补偿因素，但不可否认的是棚户区改造货币化带来了是指居民收入水平的提高，或者可以认为是支付能力的提高。 改善确实是一个更明显的解释变量。 棚户区货币化安置没有问题，但安置后资金流向监管较少。 未来，可以理解的是，这种货币化安置的步伐将会放缓，资金分配也将更加规范。 此外，房改仍将强调实物安置和货币补偿，因此并不意味着货币安置将被取消，而是会根据实际情况进行。
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