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从上到下，几乎所有人都对同一件事达成共识：
中国已经不缺房子了。
于是有人继续往下推理，房子已经严重过剩，当下买房纯粹是接盘行为，楼市的未来是房价暴跌，一直跌到在北上广深都能各买一套房为止……
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实际上，中国楼市要走的道路，依旧漫长。对比发达国家经历过的过程，能有一些有趣的发现。
01
中国楼市处于什么阶段？
可以明确的是，第一个阶段——高速成长阶段，已经走完了。
根据发达国家经验，房地产市场的发展往往会经历三个阶段。
第一阶段：高速增长阶段（对应“二战”后20-40年）
这个时期，经济发展速度极快，城镇化进程迅速推进，大量外来人口涌入城市，尤其是年龄在20岁至50岁之间的中青年群体。这带来的结果便是：
住房短缺。
无数住宅楼纷纷建造起来，整座城市就好像是一块大工地，这里承载着千千万万“新东京人”的安居梦想，承载着千千万万“新纽约人”的安居梦想，承载着千千万万“新伦敦人”的安居梦想。
在这一阶段，英国新开工年均增速达到了4.6%，美国新开工年均增速达到了6.6%，日本新开工年均增速达到了12.5%，德国新开工年均增速达到了6.1%。（1946年-新开工峰值年份）
这些特点，基本上能够对应国内“九八房改”之后，长达20年的房价上涨时期。
大概就是1998 - 2018 年：
商品住宅的平均价格，从每平方米1740元，上涨到了每平方米8544元，累计涨幅达到3.9倍，平均每年的增速高达8%。
这些年，有无数被称为“新北京人”的群体，吃到了房价上涨的红利，有无数被叫做“新上海人”的群体，吃到了房价上涨的红利，有无数被称作“新广州人”的群体，吃到了房价上涨的红利，有无数被称为“新深圳人”的群体，吃到了房价上涨的红利 。
开局一套房，如今上千万。
随后，经济增长出现了放缓的情况北京大土豆 房价，住房需求达到了饱和状态，房地产由此进入了下一阶段。
第二阶段：提质降速阶段（70-90年代）
许多发达国家，在这个阶段都呈现出一种状况，新开工的增长速度达到了最大值 。
不同国家“触顶”的时间不一样。例如英国在1972年“触顶”，美国同样是在1972年“触顶”，日本于1973年“触顶”，德国要到1994年才“触顶”。
进入新阶段后，各国新开工的增长速度出现了极为显著的降低，甚至呈现出负增长的态势。
是不是也有一种很熟悉的感觉。这不就是我们正在经历的吗？
自2019年开始，全国房屋新开工面积的增速，进入了一种持续下跌不停的状态 。
在那以前并非没有跌过，像是2008年出现过下跌情况，2012年也有过下跌，2015年同样经历了下跌，不过主要是由于政策以及大环境的缘故，因而很快就实现了反弹。
现在可不一样了，连续几年下跌，明显是结构性的变化。
信号很明显：市场规模已经到顶了。
第三阶段：成熟阶段 （90年代至今）
这个阶段也被称作“存量房阶段”，从名称含义来看，它意味着二手房替代新房，成为了主要的交易对象。
《发达国家房地产业发展经验及其对我国供给侧改革的启示》一文指出，发达国家大多进入了房地产业发展的高级阶段，其房地产市场里80%以上是存量房交易，新房销售量占比很低 。
《全球房地产》里列举了美国的事例。在2017年的时候，美国二手房交易的占比达到了80.7% 。
很显然，我们正处于“二阶段”朝着“三阶段”转换的时期。
有机会，有风险，是一个买房非常需要慎重的阶段。
02
为什么这么说？
首先，发达国家的房地产危机，大多出现在这个时期。
日本在1986年至1991年期间出现房地产泡沫，香港于1991年至1996年期间出现房地产泡沫北京大土豆 房价，美国在2001年至2006年期间出现房地产泡沫……
为什么？
用一句通俗的话来解释：房子过剩了。
刚刚我们说到，在过去，支撑发达国家房地产市场的重要群体，是新市民 。
然而，城镇化率达到了60%这个分水岭，大规模进城的时代就此结束了 。
从下图能够看出，城镇化率达到60%之后，增长曲线变得十分平缓 原本的购房主力是进城新市民，现在逐渐被城市内部改善群体所替代 。
这也能很好地解释，中国房地产当下面临的危机，并不容易渡过。
国家发改委的数据表明，我国正迈入城镇化的减速增长时期，城镇人口的年增长率正逐渐下降。
“十一五”时期，城镇化率年均提高1.34个百分点；
“十二五”时期，回落至年均提高1.25个百分点；
“十三五”时期，仍在继续回落，年均降低约0.05个百分点。
不过，令人感到欣慰的是，中国身为超级人口大国，依旧存在一些结构性的人口红利。
国家统计局公布了相关数据，2022年常住人口城镇化率达到65.22%，有9.21亿人口在城镇工作生活。
请注意，这9亿多人只是在城镇工作与生活，这并不代表他们能够完全享有所在地的所有权利，其中包括买房的权利。
如果更聚焦一些来看，户籍人口城镇化率只有47.7%。
也就是说，城镇化仍存在较大空间，远远未到“触顶”的程度，这为中国房地产提供了一定的发展空间。
另一个重要指标为“套户比” ，简单来讲 ，它指的是一套房所对应的家庭户数 。
泡沫破裂的时候，日本的对应套户比约为1.11，香港的对应套户比约为1.10，美国的对应套户比约为1.15，这些都达到了“供过于求”的标准 。
统计数据显示，2020年中国城镇住房套户比是1.09 ，这意味着中国住房在整体上实现了静态平衡。
基本告别短缺，并不等同于过剩。
要清楚，在“人人有房住”的背后，存量住房里商品房套数的占比还不到一半 ，农村自建房、保障房、已售老公房占了多数 ，然而却无法满足多数人“住好房”的需求 。
恒大研究院在《中国住房存量：过剩还是短缺》中提到，2015年，城镇有7.6%的家庭户没有独立厨房，有25.8%的家庭户没有独立抽水马桶。
是的，“九八房改”之前建造的住房，大多质量不好，设施也不完备，居住感受难以用言语形容。很少有人愿意像长辈那样，在这样的“房子”里委屈地度过一生。
那怎么办？
努力搞钱，然后买更好的房子。
我们有个叫土豆的学员，住在帝都核心区域的老公房里，那里的厨房是公共的，厕所也是公共的 。后来他前往成都工作，这才住上了大房子 。
从城市能级方面来看，一线城市的数值是0.97，它低于平均值，二线城市的数值为1.08，其与平均值基本保持一致，三四线城市的数值是1.12，显著超出平均值。
也就是说，一线城市还存在住房短缺，三四线已经过剩了！
这是理解中国房地产机会与风险的关键钥匙。
03
《全球房地产》这本书有所提及，在发达国家，从第二阶段过渡到第三阶段，这个过渡期大概需要10到30年。
中国有几个大城市其实已经进入了第三阶段。
其中包括北京、上海、广州、深圳这四个一线城市，另外还有大连、厦门等发展较早的二线城市。成都、杭州、苏州、南京在近两年也逐渐呈现出这样的趋势。
这是否意味着房地产走到了尽头呢？
实际上，进入第三阶段，这并不意味着房地产行业就会走向终结。直到如今，房地产依旧是发达国家无可争议的支柱产业。
甚至，很多发达国家大城市的房价也仍然在稳定地上涨。
有文章进行分析指出，在美国房地产业发展存在三个阶段，其中最显著的特征是，房地产增加值在GDP中所占的比重出现了变化。
最开始，房地产业在国民经济中的占比持续提高。进入高级发展阶段后，该占比长期保持在稳定水平。
数据显示，自20世纪80年代中期起，美国房地产业增加值在GDP中所占的比重，长期稳定处于11%至13%之间。
与之轨迹相似的还有德国和日本。
德国在20世纪90年代进入高级发展阶段，1995年之后，房地产业增加值占GDP的比重长期稳定于10%左右 。
日本大概是在2000年之后进入“高阶”阶段。从那以后，房地产业增加值在GDP中所占的比重长时间稳定在10%至12%之间。
看到没有，泡沫破裂后，房地产依然是日本的支柱产业。
当然了，大部分发达国家的房地产行业已走上可持续发展道路，其增加值主要源于出租的贡献，源于金融的贡献，源于改建的贡献，源于二手房交易的贡献。
这也是我们正在探索的“新模式”。
在研究房地产发展史时 ，我还留意到一个情况 ，那就是 ，从古至今 ，房产始终是世界各国极为重要的资产之一 。
如今，不管你是好不容易才买到房的刚需人群，还是拥有巨额财富的富豪，不管是发达国家，还是发展中国家，情况都是这样。
放眼全球，除了中国人最爱买房外，隔壁韩国人也是如此。在两个国家居民的资产配置结构里，房产的比例都超过了60%。
美国人在大洋彼岸，他们虽然一心热衷于炒股，但是仍然选择持有相当比例的“非金融资产”。
好房子，永远是好资产。
最后，一步步走入存量时代的楼市，去哪里还有机会“淘金”呢？
有两个关键词：一个是核心城市，一个是改善住房。
人口源源不断地流入，产业创造出更多财富，土地供应日益紧张，这些支撑着核心城市的资产价值。
确实，北上广深去年常住人口数量下降了，然而你瞧瞧如今这几个城市，哪一处不是人潮涌动。顶尖高校毕业生寻找工作，有几个人能够全然不考虑一线城市呢？
至于那些不断被人“丢弃”的城市，房子很有可能会完全固化为“不动产”。
存量时代，改善将取代刚需成为主流。
一方面，置换需求成为最大的一股“势力” ，老房子要换成核心资产 ，破房子要换成核心资产 ，小房子要换成核心资产 ，远房子要换成核心资产……
另一方面，房价已经连跌两年，然而在多数人看来，它依旧贵得让人难以企及。相较于从老旧狭小的房子或者郊区开始购房，一部分人选择“躺平”，不再考虑买房，而另一部分人则下定决心直接购买三房 。
接下来，你知道该怎么选了吗？
此时此刻，我们正站在新一轮周期的起点。
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