中国房地产报记者苗叶凡永峰| 北京报道
改变已经来临。
“约谈了10家信托公司，核心内容是控制房地产信托项目的融资规模。部分信托公司在三、四季度自主调整并减少了房地产信托融资额度。” 针对近期监管部门收紧房地产信托措施有关信托的消息，中国房地产报记者得到了多家信托公司内部人士的证实。
一位接受采访的信托公司员工告诉记者，“信托公司召开内部会议，决定三季度末的房地产业务规模不能超过二季度末。”
7月11日消息，光大信托发布紧急通知，自11日12时起暂停所有房地产项目募集资金（包括直销、代销）。 12点后筹集的此类项目将全部退还。 紧接着，光大信托辟谣称，实际情况是，按照监管要求，房地产项目实行平衡调控、结构优化、平稳运行。
光大信托内部人士告诉中国房地产报记者：“光大信托原计划下周（7月15日后）暂停房地产项目募资，目前已有一半项目暂停。”
公开数据显示，2018年，近80%的信托公司规模下降，光大信托是少数规模增幅超过50%的信托公司之一。
房地产信托按下“暂停键”，再次搅动房地产金融圈。 一家资产管理公司项目经理感叹，“房地产信托业务要凉了”，只能做“432”项目或者旧装修项目，“432”脱壳也未必能行。 “包括互联通道业务在内，所有涉及房地产的业务均规定不得新增规模，现有房地产信托项目撤单后只能开新项目。”
另一位信托人士表示，2019年房地产信托窗口指引比2018年来得更早，如果没有房地产平台，资产荒就会真正到来。
增长速度太快，信托公司正在接受采访
新一轮督查已于7月初开始。 银保监会针对部分房地产信托业务增长过快、规模过大的信托公司开展了一系列约谈和警示。 指导的公司包括中融信托、中航信托、江苏国际信托、万向信托、兴业信托。 、交银国际信托、光大信托、五矿信托、百瑞信托、国民信托等十几家公司。
“按照今年上半年房地产信托规模增速，对这十几家信托公司进行了排序采访。此前，已有部分信托公司因增长过快、房地产信托增幅过大、 “提供土地前置融资。经过单独采访，未来房地产信托规模缩小是必然的，要么直接暂停，要么控制总量。” 上述信托公司人士表示。
此次指导内容主要包括五个方面，即今年房地产信托规模不得超过6月底规模； 已注册项目不影响发行设立，未注册项目暂停； 符合“432”的渠道业务也被视为房地产项目，全部暂停（“432”是指四证全齐、项目资本金达到30%、开发商具有二级及以上资质的房地产项目） ）； 房地产公司并购也算房地产项目，也受窗口指导影响，全部暂停； 城市更新的老旧改造项目暂不受本次窗口指导影响。
北京某信托公司高管认为信托计划 房地产，此次约谈信托公司是“23号文件”政策的延续。 5月17日晚，银保监会发布《关于开展“巩固治乱成果推进合规建设”工作的通知》（银保监发[2019]23号）（简称银保监会） “23号”）该信托公司高级经理分析称，“房地产信托业务并未完全暂停，符合‘432’条件且交易结构为贷款模式的业务仍可正常开展。主要限制在前期融资和拿地阶段，将加大对房地产公司资金面的考验，此外，房地产信托是信托公司重要的业务方向和收入来源，限制条件可能会影响短期的经营业绩。”
“公司尚未完全暂停房地产信托业务，但可以肯定的是，不合规和预融资项目不会开展，并且根据监管要求，第三季度末房地产信托规模季度不得超过第二季度末，这样就很难产生新业务。” 一位中型信托公司内部人士表示。
银保监会“23号文件”明确要求信托公司不得直接向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标的房地产开发项目提供融资不达标，资本未完全到位，或通过股权投资+股东的方式，可能通过借款、股权投资+债权认购、应收账款、特定资产收益权等变相提供融资； 不得直接或变相为房地产企业支付土地出让金提供融资，不得直接或变相向房地产企业发放流动资金贷款。
“对于信托公司来说，在融资前阶段只有股权型房地产信托模式是合规的。‘23号文’之后，部分地区仍然存在信托公司以不合规方式开展业务。比如通过某些资产“收益权模式、股权收益权模式与房企合作，通过早期融资获取土地，这些都促使监管升级。”一位财经人士表示。
监管分散，合规审查责任追究
房地产信托是房地产企业重要的融资工具，其额度一直很高。 此次监管部门收紧对房地产信托的管控，无疑从拿地源头对房地产企业造成了沉重打击。
据永益信托统计，截至6月30日，累计发行房地产集合信托产品3238只，发行规模5063.8亿元。 发行产品平均期限为1.53年，平均年化收益率为8.34%。 银保监会数据显示，截至5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占信托资产总余额的14%，较年初增加1665.97亿元。同比增长15.15%。
“总体来看，在房地产融资政策持续收紧的背景下，房地产信托确实出现了明显回升，这次监管的严厉程度是近年来罕见的，主要目的是控制房地产信托的增速控制房地产信托规模，对信托公司的影响是显而易见的，从长远来看，将倒逼信托公司转型发展。” 永益信托研究员帅国让表示。
房地产信托一直是信托业务的“亮点”。 一方面，急需资金的房企愿意以高达15%的融资成本向信托公司借钱。 另一方面，围绕房地产信托的“强监管”始终在路上。
以中融信托为例，一天内被开出5张罚款单，罚款总额达210万元。 其中1人因不当开展房地产信托业务被罚款60万元。 从中融信托信托资产分布情况来看，投资于金融机构的资产占比由40.37%缩减至36.35%，投资于房地产的资产占比则由6.61%上升至10.99%。
另一家受访企业万向信托也是房地产信托业务快速增长的代表。 从其2016年至2018年年报中可以看出，万向信托“信托财产运用与分配”中，投资于房地产行业的金额分别为212.73亿元、427.64亿元、569.28亿元，占比13.98%。 ％ 分别。 、22.49%和35.32%。 最典型的是，2018年4月至12月短短9个月内，万向信托为中梁控股12次“输血”，融资成本从9.5%到14%不等。
在房地产信托业务快速增长的同时，万向信托房地产信托业务的风险也隐现。 因万向信托房地产项目贷款审批管理不审慎违法违规，浙江银保监局对万向信托处以30万元罚款。
普益标准研究员夏宇表示，大型信托公司对房地产信托的要求通常是满足“432”，但违约的可能性仍然存在。 近期房地产信托规模和数量的变化释放了行业将继续加大房地产投资的信号，监管层及时的窗口指导对信托融资做出了一定的调整。 未来信托业对房地产的投资预计将放缓。
监管部门不仅对信托公司进行约谈信托计划 房地产，还向各地银保监局发出“批示”，要求对辖区内的信托公司严格把关。 因此，部分地方银保监局也有后续窗口指导。
“部分银保监局对辖内信托公司的总体要求是，房地产信托业务必须提前报告，并逐案审核。此外，只有符合规定的业务报告才可以。”接受“432”条件且交易结构为贷款模式，对于土地，不得新增贷款融资业务，对于因合规原因被退回预报报告的房地产信托业务，将追究合规审核责任认真调查，”一位信托消息人士表示。
华创证券在报告中表示，信托融资在房地产领域的重要性在于房地产高杠杆的融资模式以及信托在前端融资中的关键作用。 银保监会发布的“23号文件”，除了延续“4号文件”对信托领域的监管外，额外针对前端融资领域，明确限制“股权投资+股东”借款、股权投资+债权认购、申请等将直接影响信托产品的新发行，同时年内信托到期高峰临近，信托净融资可能进一步下降。
