房地产开发企业全程税务筹划操作案例
阅读目录：
1.什么是税务筹划？ 怎么做？
二、项目基本情况
3、项目策划总体思路
4、具体规划方案
1.什么是税务筹划？
直接利用规划法
为了实现总体经济目标，国家从宏观上调控经济，引导资源流动，制定了许多税收优惠政策。 国家支持和鼓励纳税人利用税收优惠政策进行规划，因为纳税人利用税收优惠政策越多，就越有利于国家具体政策目标的实现。 因此，纳税人可以公开利用优惠政策服务于本企业的生产经营活动。
位置移动性规划方法
纳税人可以根据需要选择在优惠地区注册，或者将目前不太景气的生产转移到优惠地区，充分享受税收优惠政策，减轻企业税负，提高企业经济效益。
创造条件规划方法
纳税人创造条件，使自己符合税收优惠规定或隶属于某些可以享受优惠待遇的企业或行业，使其符合优惠条件，从而享受优惠待遇。
二、项目基本情况
已建项目
嘉业湾位于南*市国家级经济技术开发区黄湖西路与海南路交汇处。 项目总占地面积114.24亩，总建筑面积约17万平方米。 该项目分两期完成。 一期占地38129.6㎡，二期占地38034.1㎡。
一期工程于2011年7月30日开工，二期工程于2015年4月25日竣工交付业主。产品包括普通住宅、商业及其他非普通住宅、公共配套设施、地下建筑等。项目规划指标如下：
（一）总建筑面积：169590平方米；
(2)容积率：1.5
（三）公共配套设施面积：2370.07平方米；
（4）实用面积：113402.93平方米，其中：
①普通住宅面积91588.8平方米
②非普通住宅面积21814.13平方米
③停车场面积55344.71平方米
拟议项目
蛟湖经典赛拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路。 项目数据在案例中有具体说明，这里不再赘述。
3、项目策划总体思路
嘉业湾位于南*市国家级经济技术开发区黄金地段。 2011年，南*城区房地产均价已突破8000元/平方米。 附近红谷滩中心区均价已达到1万元/平方米的成交均价。 往前看，当年南*市整体供应不足，2011年基本没有剩余库存，价格再次上涨。 性价比吸引了大量市区尤其是红谷滩中心区的刚性购房者，纷纷大举迁往嘉业·海棠湾项目所在区域。 于是，在一期工程竣工的同年，二期工程于11月全面启动。 该项目还增加了地源热泵、太阳能等低碳技术，并将约10%的面积捐赠给每户。 综合成本比红谷滩建设成本参考指标高出10%-15%。 嘉业·海棠湾项目一期、二期工期紧，中间几乎没有中断，成本较高。 该规划项目极具挑战性和代表性。
蛟湖经典赛拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路。 提前做好不同阶段的合理税务筹划。 一方面可以为企业提供合理的税务筹划建议，帮助企业降低税务成本，增加企业利润空间，从而提高企业的市场竞争力，另一方面保证项目实施的可行性。 资产，提高资金利用率。
立足实际房地产企业税收筹划案例，通过不同的业务环节，我们可以效仿将涉及的不同税种整合到企业项目中，并提出更加详细、具体的规划方案。 方案从开发准备、开发建设、销售环节、清算环节和后续管理五个环节入手，针对不同税种涉及的问题提出解决方案。
4、具体规划方案
发展准备中的税务筹划
蛟湖经典住宅小区拟建预算中，就地安置房屋拆迁面积达到5000平方米，其中4000平方米用于就地安置及其他区域报销，其余1000平方米，售价7500元/平方米。 经济补偿金。 据了解，该住宅项目房屋市场价格为8000元/平方米，通过协议出让方式取得土地使用权成本为8000万元，总可售面积为5万平方米，其中5000平方米。房屋拆迁安置面积。 米。
【分析】根据上述案例，提出以下两种契税缴纳方案：
方案一：拆迁过程中，货币补偿部分按照实际支付的拆迁补偿费确定契税的计税依据，当地安置部分按照每平方米的货币补偿标准确定契税的计税依据。契税的计税基础。
动迁部分契税计算依据为：4000平方米×7500元/平方米=3000万元
被拆迁户货币补偿：1000平方米×7500元/平方米=750万元
全部契税计算依据为：3000万元+8000万元+750万元=11750万元
方案二：拆迁过程中，货币补偿部分按照实际支付的拆迁补偿费确定契税的计税依据，当地安置部分按照被拆迁房屋每平方米的市场价格确定确定契税的计税基础。
即动迁部分契税计算依据为：4000平方米×8000元/平方米=3200万元
全部契税的计算依据为：3200万元+8000万元+750万元=11950万元
开发建设税务筹划
（一）融资方式的税务筹划
在嘉业公司金域海棠项目中房地产企业税收筹划案例，对土地增值税结算利息计算方法的选择进行了比较分析。 该项目取得土地使用权金额为6700万元，开发成本为4亿元。 ，而利息支出为1680万元。
【分析】
选项一：扣除实际金额
扣除金额=（6700+40000）×5%+1680=4015万元
选项 2：固定利率扣除：
扣除金额=（6700+40000）×10%=4670万元
【结论】就金隅海棠项目而言，方案二的扣除金额大于方案一，相差655万元，因此方案二更具性价比。 因此，和解时应选择方案2。 在这种情况下，企业将无法合理分配利息费用，也无法提供金融机构的证明。
（二）房屋建设方式的税收筹划
嘉业公司拟建的焦湖经典项目，该地块总土地成本及开发成本为2.9亿元。 评估公司根据市场价格给出的估价为5亿元。 现有的两个方案如下（均采用营改增后的简易计税方法）：
【分析】
选项 1：自己建造和销售
嘉业公司将该项目作为商品房进行直销。 根据税法规定，按照房地产销售税目征收，其中涉及土地增值税。
销售收入（含增值税）：5亿元
销售收入（不含增值税）：5万÷（1+5%）=47619万元
销项税额：47619×5%=2381万元
城建税及教育费附加：2381×(7%+3%+2%)=286万元
印花税：50000×0.0005=25万元
土地增值税：
扣除额=29280×(1+10%+20%)+286=38350万元
增加值=47619-38350=9269万元
增值率=9269/38350=24%
土地增值税：9269×30%=2780万元
