一、政策背景和内容
背景：2016年3月23日，财政部、国家税务总局联合发布《财政部、国家税务总局关于全面开展营业税减征增值税试点的通知》税”（财税[2016]36号）。 自2016年5月1日起，全省全面实施营业税减征增值税（以下简称“营改增”）新政策，金融服务、建筑业等所有营业税纳税人其中，房地产、生活服务业将被列入清单。 进入营业税改革范围。 根据本文件精神，国家税务总局公布《纳税人销售房地产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号） 、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）。以上两项办法分别明确了二手房和一手房交易的税收问题。
营改增新政策主要内容
1.提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、房地产租赁服务，销售房地产、销售农用地使用权的，税率为11%。
2、增值税征收率为3%，财政部、国家税务总局另有规定的除外（小规模纳税人实行简易计税方法）。
3.增值税的计税方法，包括普通计税方法（适用于普通纳税人）和简易计税方法。
4、二手房交易增值税新政策：
1）个人出售房地产
（表一）
2）普通纳税人
（表二）
3）小规模纳税人
（表3）
5、房地产开发项目新政策
（表4）
, 到房地产市场
2、政策分析
（一）二手房销售增值税新政策分析
1. 个人买卖
从表中可以看出，“营业税改增值税”政策对于南京、上海、广州、深圳四个一线城市来说并没有什么区别，只是改变了概念； 对于成都、上海、广州、深圳以外的城市，2018年充满了非普通住宅的差异，但对于仍然以普通住宅交易为主的二手房市场来说，影响对后市的影响有限。
2、机构销售
对于机构销售机构持有的房地产销售，在“营业税改增值税”政策出台前，需按5%缴纳营业税（加上附加费，征收率为5.65%），不可扣除的； 《营业税改增值税》政策出台后，从表2和表1可以看出，纳税人普遍采用简易法计税时，将按照小规模企业同样的方式计税纳税人。销售非自建房屋时，税额可在取得房地产的价款中扣除，按5%计税；销售自建房屋时，税率为5% ；而普通纳税人采用正常计税方法时，销售非自建房屋的税额为：取得房产的价款可以扣除，按11%计税；销售自建房屋时建房，税收按5%计算，由此可见，一般来说，机构出售自有房产时，税收都有一定程度的减免。
（二）一手住房交易增值税新政策分析
首先，从《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的适用范围来看（国家税务总局公告第29号） 2016年18号），仅适用于企业正常开发或收购开发，不适用于集资住房类型。
其次，从表4看房地产营改增影响，对于小规模纳税人来说，一手住房转让税费与“营改增”改革前相同，影响并不显着； 对于普通纳税人来说，对于老项目，可以选择简易法预估增值税（所谓老项目是指：1、《建设工程施工许可证》约定复工日期在4月份左右的房地产项目2016年12月30日；2、《建设工程施工许可证》未注明约定复工日期建设工程日期可能未取得《建设工程施工许可证》，但建设工程承包协议中注明的复工日期为4月份左右2016年3月30日），相当于“增值税转增值税”之前； 采用通常计税方法的，按原营业税5.65%估算，按计税公式：（价款总额及价外费用-当期允许缴纳的农地价款）÷（ 1+11%）×11%，仅当地房价房价比超过50%的项目，“营改增”后税额将减少。 如果按照上海地价房价比30%-40%测算，“营改增”后税额将会减少。 对于一手房市场来说，换句话来说，“营改增”影响的是购房者。 对于仍处于买方市场的上海来说，相当于压缩了购房者（开发商）的调价空间； 但对于城市更新项目，因为支付的土地价格较低（现在大多数家庭选择实物补偿）。 因此，增值税金额较大，会影响房地产开发商参与城市更新的意愿。
3、对房地产市场的影响
综上所述，对于一手房交易仍处于买方市场的上海房地产来说，“营业税改增值税”政策影响了房地产开发商的提价空间。 短期内，资金充足的开发商愿意涨价。 不太强； 对于二手房来说，交易过程中的税收只是小幅降低，对整体市场影响不大。 在一定程度上可能会盘活非普通住房房地产营改增影响，这对于非住宅物业管理交易尤其不利。
