房地产销售交易不可避免地涉及交易税。 税费的多少关系到业主和客户的切身利益。 为了帮助买卖双方节省交易成本，本文总结了苏州买卖房屋过程中遇到的税务问题。 我坚信每一次分享和总结都是对知识的巩固。 当然，如有错误，还请指正。
新房纳税相对简单。 一般缴纳契税和维修基金就够了（普通电梯间120，多层建筑每平方米75）。 契税如何计算将在后面解释。
目前，苏州二手房（库存房）分为完整住宅和非住宅两部分。 完整住宅税费分为增值税及附加、契税、个人税。 根据具体交易条件，享受相应税收优惠政策。 公司拥有的房地产的买卖比较复杂，而且并不常见。 今天的分析都是关于个人房产出售中遇到的税务问题。
完整住宅
1、增值税
增值税是以不动产转让过程中产生的增值额为计税依据征收的流转税。 这是卖家需要承担的税。 虽然买方A和买方B之间可以通过合同协商约定谁承担税款，但在苏州的实际销售交易中一般是买方承担税款。 这时候客户就会问，业主可以缴纳增值税及附加吗？ 当然可以，但大多数情况下很难找到房价的空间。 所谓羊毛，是从羊身上来的。 增值税和附加费由客户支付是既定的交易惯例。
增值税和附加计算摘要：
房屋年龄
增值税及附加计算公式
不到2年
含税价格×5.3%
2年以上
免除付款
两年期限主要看购置契税发票填写日期或房屋所有权证（房产权证）登记日期。 遵循先到先得的原则。 一般来说，日期是相似的。 当然，如果房产证不满2年，也不一定需要缴纳增加的税金及附加。 主要情况如下：
1.财产权由法定继承人继承
2.夫妻更名、加名、离婚、财产分割
3. 直系亲属之间的礼物
2.契税
契税是指土地、房屋所有权转让时向产权继承人征收的财产税。 纳税人是继承土地、房屋所有权的个人，即购买者。 苏州契税税率为1%-3%，符合税收优惠政策。 契税计算摘要：
单位数; 区域
90平方米及以下
90多平米
第一组
1%
1.5%
第二组
1%
2%
三套
3%
3%
例：客户李雪，未婚，苏州户口，名下仅有姑苏区住宅房地产 印花税 税率，无贷款。 她现在想在相城区和景丰汇购买一套住宅，业主刘伟所有，建筑面积105平方米，成交价255万，网签价250万，土地税房委会核定售价为260万。 请计算一下李雪购买刘伟名下住宅需要缴纳的契税。
【解说】1、李雪名下有一套房子，如果再购买一套房子，则视为第二套房子。 面积大于90平方米，适用税率为2%。 含税价格以网上签约价格与地方税务评估价格中较高者为准。
2、李雪需要缴纳的契税金额可计算为：260×2%=5.2（万元）
3.个人所得税
个人所得税是指对本国公民在境内转让个人财产取得的所得征收的一种所得税。 纳税人是转让土地、房屋所有权的个人，即出卖人。 税率分为差别税率和全额税率。 差别税率为20%，全额税率为1%。 对于居住不满5年的住宅或唯一不属于家庭所有的住宅，可以采取两种方法中最低的一种。
个人所得税优惠政策
符合下列条件的，可免征个人所得税：
1、交易房屋为住宅
2、业主房屋持有期限为5年
3、交易房屋为业主在江苏省唯一的家庭住房（唯一房屋以纳税当日卖方在苏一登或苏州取得的唯一证明为准）
个人所得税计算概要：
房产
持有期限
个人所得税征收公式
完整住宅
仅5年多
免税
完整住宅
不满5岁或不是家庭唯一住所
计算方法一：含税价格×1%
计算方法二：差值×20%
（差额=含税价格-原购买价格-契税-维修基金-增值税附加-购买银行贷款利息）
注：取两种方法中较小的值
当前房地产市场的主基调是房子是用来住的，不是用来炒的。 但大多数情况下，税后价格仍然超过房屋的原值。 因此，个人所得税一般按照计算方法一计算，即征税价格×1%。
新政策：原来只要在苏州大城市拥有一套房子，且房子使用年限超过5年，就符合唯一5年及以上的政策，免征个人所得税。 新政出来后，“唯一”意味着该房产是业主家族名下江苏省唯一的住宅，购房者的交易成本会更高。 此前，苏州唯一的认定依据是整个江苏省业主姓氏下的住宅套数。 但由于没有省内网，所以只能以苏州这个大城市作为识别依据。 现在苏州4个地区确定“个人税按照全省范围确定是否超过五年”。 现在房屋销售情况只查省内。 未来是否有全国网络尚不得而知。 届时，部分群众的2714套房子就可以一次性查清，对于税务部门来说，房产税的征收将更加清晰、直接。
建议：随着部分小区房屋市场交易价格逐渐下降，很多情况下交易价格会低于纳税转移时的税价。 当房产顾问为买家计算税费时，大家应该明白，并不是要计算更多的税费。 毕竟，税费必须向国家缴纳。 房管局地税系统中的价格每隔一段时间就会更新一次，但房子的交易价格却一直在变化。 有时网上签约价格和含税价格之间存在差异。 这也被很多人称为评价高。
还是按照上面的例子，房子以255万元的价格出售，客户纯粹是用商业贷款购买的。 除去5万元押金的差额房地产 印花税 税率，业主刘伟在收到货款时可收到250万元。 这时，如果客户想给予高评价，网站上的签约价达到260万，业主就可以收到客户李雪的首付加上贷款，共计255万。 这时业主需要配合，将多余的5万转给客户。
不会对业主造成太大影响。 客户买房的成本会略有变化。 首付少了5-(260-250)×30%=2万，贷款多了(260-250)×70%。 =7万，分摊到一个月，每月还款会多一点。 因此，交易价格与含税价格的差距越大，回旋的空间就越大。 首付不足且无每月还款压力的客户可优先考虑。
非住宅
非住宅房屋一般包括商店、公寓、车库和停车位。 税种包括增值税及附加、契税、个人税、印花税、土地增值税。
公寓和商店的税收计算摘要
税种
计算
契税
含税价格×3%
增值税及附加费
增值税：（应税价格-原进货价格）×5%
增值税附加费：增值税×6%
个人所得税
（差额=含税价格-原购买价格-契税-银行贷款利息-增值税附加-维修基金）×20%
土地增值税
{计税价格-原购买价格×(1+N×5%)-契税-本次增值税附加-本次业主印花税}×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
印花税（应税价格的千分之一）
含税价格×0.05%（买卖双方各0.025%，合计0.05%）
具体公寓税的计算如上图所示。 与住宅建筑相比，它的结构更为复杂。
车库缴纳税费：自2021年9月1日起，在苏州，单独生产许可证的自行车车库和汽车车库需要独立纳税。 以前，提交车库过户进行网签时，网签价格普遍较低，缴纳税费一般为几百元，但现在税价正常评估，车库税费成本已成为更高。 如果车库有单独的权属证明，并且是在21年9月1日之前购买的二手，税费一般都比较高。 根据我的经验，车库转让税费单价一般在1500-1700每平方米。 25平米车库含税价格一般在3.2万左右（仅供参考）。 如果是一手购买或拆迁收入，转售的转让税相对较低。
房屋置换个人所得税政策：2022年10月1日至2023年12月31日期间，纳税人出售自有住房，并在出售现有房屋后一年内再次购买同城住房的，可按规定申请退税。出售现有房屋缴纳个人所得税，是指房屋的买卖必须在此期间进行，先卖后买。
更重要的几点：
1、出售房屋时，确定网签价格。 与换乘指导价相比，选择价值较高的。 先卖后撤。
2. 个人税由谁缴纳必须在三方合同中约定。 退税时需提供个人印花税票原件，以防日后出现合同纠纷。
3、出售房屋总价小于购买房屋总价的，全额退还个人税。 如果出售房屋的总价大于购买房屋的总价，则按比例退款。
4、业主卖房的时间取决于纳税时间。 购买二手房时，纳税和过户时要检查契据和房产证上的日期。 对于新房，请查看网上签字和备案时间。
5. 不适用于40年或50年的公寓。 它仅适用于 70 年的居住。
6. 如果您出售多套房子并购买一套，可以获得退税。 如果你在外地卖房子，在苏州是不能退税的。 只能在同城享受退税。
7、到卖房所在地区的税务局办理退税。
