我是光树谈房长兴路二手房，资深房地产投资专家。这么晚才遇到的购房导师，目前正在提供最佳的买房解决方案。与其他自媒体不同的是，《光鼠》遮遮掩掩的让你摸不着头脑！光叔属于实用派，只讲对你最有用的操作和建议。
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问：光叔叔您好。我住在广州，已经给孩子预留了买学区房的位置。预算200-350，是第二套公寓。您可以考虑预付70%的首付，也可以考虑预付全额然后提取。
目前，我已经看了迎源路政府宿舍、五羊新城、水印路等地。我希望找到一个政府机构等文化素质高的人共同生活的区域。我不喜欢我的孩子和商人的孩子成为同学。
所以我个人比较喜欢老东山区这个区域，原因有两个。首先，越秀东距离天河区较近，可能还有一定的增长空间；其次，老东山地区的教育相对较好。
以上是我个人的看法，不知道对不对？
目前的问题是：
1、越秀区的房子大多是20年以上的房龄，担心JYD收益率太低；
2、现在国内出生率大幅下降，人口流入广州也放缓。我担心五年后学区房会跌得很厉害，无人接手。
3、越秀区，如越秀北路，还有小北路小学、浩贤小学等好学校，学区一个房间的单价可以翻倍！所以我担心未来随着出生率下降，学区房会不会越来越不值钱？
以上希望能得到您的建议，非常感谢！
答：您好。
1、存在信用不足的可能性；买一张校票，完成学业后卖掉。越秀学校是一所历史悠久、学生基础纯正的名校。
2、这种老牌学校纯粹是为了学费，缺乏居住价值，而且风险相当高，所以需要选择硬核名校。
3.好贤小学和小北鲁西小学不是一个级别的，当然价格也不同。重点关注东风东路小学、东山培正小学、文德路小学
相对而言，老字号名校价值下降的速度和影响会更慢，滑坡不会滑得太快。学区政策近期也有所改善。
问：光叔，我是新手问的第二个问题。我手里的复式房产估价750-800w，长兴路另一套估价210万。我想把两套一起更换，希望能买一套。位置是CBD+江景，但是不知道能买多少平米。当然，我希望能大一点长兴路二手房，比如120-150平米，我就换成附近长兴路一个小一点的。不知道这里卖复式来代替CBD+河景是否合理？选择哪些房产有升值空间？可以更换多少面积？工作地点就在天河客运站，如果需要更换另一套，哪里更换比较好？
答：您好。稀缺的河景并不便宜。如果没有贷款买复式，可以用同样的价格换河景房。您可以查看：具体潜力较大的行业，详情请参见知识星球内部分享！另一件是200多元。如果换成同样的价格，只能买一套小户型，竞争力不大。看看长兴路：具体潜力巨大的板块，详情请看知识星球内部分享！我的建议是集中钱买一台更好的。月付能力不错，建议杠杆购买。
问：方叔叔您好！上次我问的是500万的投资。我想再问一下，这些楼盘相比，选择盈彩美居两居室哪个更好呢？有朋友建议投资鱼珠，以这个价格买一套两居室。
答：您好。也可以考虑英才美居，3房比较好。
问：您好，我今年想买科城别墅或者品秀星月。据说品秀星月新开盘的25-26号楼价格应该和上次一样。我应该等待购买科城别墅还是现在购买品秀？星月、科城别墅据说下半年开盘。我担心现在不买品秀星月，以后科城别墅开盘的时候价格会上涨。另外，你觉得香雪的星河湾、品秀星月和可城山庄相比，哪一家更好呢？谢谢
答：您好。科城山庄地理位置较为优越，距离区政府较近；二是品秀星月，可以考虑；星河湾位置稍微偏僻一点，所以是最后的选择；下半年科城别墅的涨价恐怕不会涨太多，但可能抢的人会多一些，所以存在买不到的风险。根据自己的情况选择。
问：光叔叔您好！新人第一次提问：我打算买三房两卫。 450元以内可一次性缴纳。适合投资、自住。以后转手也很容易。黄浦区或者科学城有什么好的房产吗？你能按顺序给我三四个盘子吗？外面的代理都说每一个offer都好，看得我眼花缭乱。我相信你的客观分析！谢谢
答：您好。 450可查看关注：具体高价值板块及房产分析，详情请见知识星球内部。
问：新塘香江优栋朝北127平米新复式和新塘东方京城144平米新复式售价均为280万元。买哪一款比较好？
答：您好。新塘可以考虑自住。东方名城是首选，但是这么大的区域流动性不好。大家也可以看一下这个价格：具体有潜力的板块，详情请看知识星球内部分享！
问：光叔叔您好！请问光叔觉得番禺亚运城天龙250平江景房怎么样？还有升值空间吗？
答：您好。亚运城天龙大平层适合自住，配套一般，升值潜力一般，流动性一般。
问：光叔叔您好！工作地点在流花路97号。预算500万，首付200万，占40%。地铁通常是可以到达的。我计划2022年5月之前购买。请问您有新房和二手房的推荐吗？
答：您好。预算500，可以查看：具体高价值板块和房产分析，详情见知识星球内部。
问：光叔，1、2022年什么时候买房最好？听说现在很多开发商都遭遇雷雨。谨慎购买高价新房产。事后后悔就晚了。 2、目前我住的一套二手房，利康居教师村，楼龄16年。附近有地铁站和火车站。不知道以后有没有升值空间，或者卖掉买新房比较合适。谢谢。
答：您好。
1.根据具体价格而定，刚需的可以购买。
2、利康居的身价不高。它有一定的使用年限，可以更换。
问：光叔叔您好！新婚夫妇的第一个问题~我和老公打算结婚后买房。预算总价350w的房子，首付是40%。结婚前我在黄埔萝岗买了一套房子。我是结婚后全家买的。我的工作地点在地铁石溪站和燕岗站之间。我刚工作几年，所以打算买房自住和投资（5-10年），去年主要看荔湾和海珠石溪附近的房子。目前我买房遇到以下困难：
1. Stony Brook附近值得买二手吗？今年适合买吗？
2、第一、第二、第三金碧，和安大厦小区值得买吗？或者您还有其他建议吗？
3、如果不想在海珠区买，开车半小时以内的任何区域都可以。还有其他推荐的社区可以购买吗？
我现在很困惑，需要更多指导，非常感谢！
答：您好。
1.海珠石溪，这个价位，可以考虑一下，看好的话直接买。这个价位的适时住房需求量很大，不可能降太多。
2、金碧花园可以考虑；和安楼小区规模较小，只有两栋楼，但楼栋较新，且靠近地铁口，可以优先考虑。
3、您还可以看：具体行业及高价值房产分析，详情请见知识星球内部。
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