体检：2017年江门楼市
体检日期：2018年1月16日
体检医院：《江门日报·楼市周刊》
法医：江门日报记者周春风、楼市分析师冯景泉
身高体重检查报告
检查项目：单位数量、面积
“身材”逐渐“变胖”需要“瘦身”
测试：单位数量（高度）持续增加。二手房方面，2015年为22,498套，2016年为24,793套，2017年为34,388套；一手房方面，2017年共成交67,497套，在珠三角城市中仅次于惠州、佛山、广州，是邻近中山、珠海的三倍多，高于江门。 2015 年为 44,032 台，2016 年为 60,535 台。
从面积（重量）来看，2017年共成交约769万平方米，高于2015年的489万平方米和2016年的676万平方米。
诊断：虽然套数（高度）再创新高，但要分地区看：蓬江、江海共售出19,273套，同比下降16.9%。主要原因是2015年至2016年两区土地供应严重不足，导致2017年供应不足，应限购、限贷政策以及贷款利率的倍数上调，阻断了部分需求用于购房。与此同时，房价的大幅上涨也提高了购房门槛。 2017年下属县市交易量大幅增长的原因之一是城镇地区部分购买力外溢。
经过2016年、2017年交易量的大幅增长，江门无论是主城区还是下属县市的购房需求都得到了极大的释放，甚至部分购房需求被释放。透支了。预计2018年江门楼市成交量将难以延续近两年的激增态势。势头和交易量保持稳定。
此外，计算显示，2015年至2017年销售的一手住宅单位平均面积分别为111平方米、112平方米、114平方米，“身躯”逐渐变“胖”。后市看，“身躯”可能会变得更瘦，因为住宅设计水平不断提高，房价总价高企，大众难以承受，“二孩”人口增速或放缓在一定的时间内。
血压检查报告
检查项目：房价
缺口较大，走势图起伏较大。
测试：全市一手住宅全年成交均价同比上涨24.8%至7367元/平方米。珠三角8个城市中，仅高于惠州的6151元/平方米。
月房价（血压）方面，最低为6203元/平方米，最高为8537元/平方米。缺口较大，走势图起伏较大。
全市房价（血压）首个高点出现在6月（7265元/平方米），首次突破“7字头”；房价第二高点（血压）出现在10月（8537元/平方米），首次突破“8字头”，为全年最高点；先跌后小幅上涨，12月固定在8028元/平方米。
诊断：纵观近三年，房价大幅上涨。去年一手住宅房价虽然一浪高过一浪，但总体上涨，并在10月份突然达到顶峰。主要原因可能是粤港澳大湾区的概念正在逐步深化。人心； 8、9月份高价土地成交较多，开发商和购房者看好后市； 8月1日起，江门市区再次上调“豪宅线”，导致装修项目尤其是江海区项目增多，结构性成交带动楼价上涨；整体市场仍处于供不应求的状态，且属于卖方市场，具有较强的价格主导力，因此房价居高不下。未来一段时间，“豪宅线”将再次上调。此外，地价依然高位，房价上涨的利好因素依然存在。但与此同时，市场降温，供需关系趋于缓和。加之政府限价，整体来看，公民购买力有限，限贷限购不断收紧，房贷利率较高。总体来看，房价可能稳中有升，但涨幅有限。江门楼市房价有望逐步恢复正常。
脊柱检查报告
检查项目：土拍
气温持续升高，需要降温缓解
考验：土地是房地产开发的基础，就像脊椎一样，是人体的脊梁、健康的枢纽。回望2017年，2月28日，新会梅江村147亩预留土地第四次举行。与之前失败的拍卖有很大不同的是，这次居然出现了4场“婚姻拍卖”，这预示着当地拍卖市场的繁荣。正在蓬勃发展； 5月，杜阮的三幅土地被碧桂园收购，首幅土地相当于土地楼面价6894元/平方米鹤山楼市，成为今年以来城区土地拍卖最高限价。未来；八月，又一个高潮。先是今年滨江新城第一块地块被碧桂园高价拿下，随后江海区福溪社区地块的拍卖意味着“突破”；随后，开平、鹤山等地也高价拍卖土地……
诊断：前几年一手住宅去库存过慢，库存居高不下。许多开发商不敢拿地，导致一些地块没有被拍卖。近两年，去库存背景下，供给关系趋紧，一度出现“抢房”现象，必须及时适量提供土地。一方面，土地供应量将增加。另一方面，城市尤其是城区库存偏紧，房企争相抢地补充库存。此外，一些房企也转向三四线城市。于是，“抢夺者”增多，市场一片繁荣。出让土地60余幅，出让面积、成交金额同比大幅增长。
2017年土地拍卖成交结果呈现以下特点：商业比重较低的商住用地成交价格较高，且大多触及最高价，进入竞建阶段。但商业占比过高的地块却难以获得高价，甚至出现售空的情况。从拍卖（如2017年12月的西江甘华地块）来看，在电商时代和江门商业地产相对饱和的情况下，房地产企业对商业占比高的地块变得谨慎起来。特性。从区域来看，2017年，鹤山、开平等主城区高价土地较多，库存偏紧，发展预期较好，而恩平等库存较多、购买力相对较弱的地区，土地价格较高。泰山等均保持稳定。
放眼2018年，由于2017年全市土地实际供应量大幅增加，将有效缓解目前库存紧张的局面，预计2018年房企抢地热情整体有所下降。不过，鉴于2017年土地交易价格较高，预计2018年土地拍卖整体起拍价有所上涨，交易价格与2017年大致持平。
一般检验报告
“药效”显现，就是“退烧”
去库存有效，但供应难以及时跟上。再加上周边城市火热楼市的“感染”，江门楼市在2016年下半年开始“发烧”，一直“高烧不退”。一时间出现“抢房”现象。
严重的疾病需要强力的药物治疗。 4月22日，江门连夜发布“限购令”。尽管当晚部分楼盘“抢开”，部分邻居惊慌失措“上船”，甚至此后一段时间内，江门房地产市场依然红火，但时间是最好的良药。到了四季度，不少人感觉“药效”显现，市场成交数据有所下滑，邻居热情有所下降。平息了。换句话说，激情正在逐渐回归理性，江门楼市正在“退烧”。想要进一步恢复健康，主管部门应该更有前瞻性，有更好的预测，有更有效的措施，有更恰当的做法，及时采取适当的措施。保障市场供应，引导开发企业健康发展，逐步形成租赁关系稳定的住房租赁市场体系。对于邻居来说，要理性购房；对于急需的人，“宜早不宜迟”；对于投资者和投机者来说，需要保持谨慎。毕竟，“房子是用来住的，不是用来炒的”不仅仅是说说而已。
回顾2017年，中心城区一手住宅成交量同比下降的原因、房价大幅上涨的原因、以及城市出现“抢房”现象的原因市场的一切变化都与供应紧张有关。展望2018年，供应量会增加吗？
不少业内人士预测，2018年的供应量将与过去四年大致持平，供需关系可能会逐渐变得更加平衡。
普遍预计今年一手房供应量在1.6万套左右
2017年下半年以来，江门中心城区（蓬江、江海）土地拍卖频繁。那么，2018年一手房供应量会大幅增加吗？
记者梳理发现，2018年，蓬江区老盘推陈出新，分布在各个板块，如凤山水岸、海逸枫景、保利都会、美的公园天下、珠江御景山庄、豪昌等。花园、绿茵高尔夫、越秀天悦星苑、莱茵华庭、西江华府等，他们至少有一两百套商品，而且作为商品多达五六百套。个别项目体量不大，有的即将清算；纯新项目包括龙悦公馆、碧桂园滨江项目等，货量较大；而且有些物品的供应是不可预测的。
江海区，老市场有多个新盘，如恒大御景半岛、朗清新天地、绿泉、天鹅湾等，其中天鹅湾约700套；纯新楼盘包括江海怡景湾。 、江月城市公园等，货量比较大；有些项目是不可预测的。
江门市房地产智库成员、楼市分析师冯景泉认为，与2014年至2016年土地供应不足的情况相比，2017年中心城区土地供应明显增加，达到近年来较高水平。预计2018年住房供应充足。
理论很丰富，但现实可能很骨感。住房的实际供应量会受到市场因素、房企销售节奏等多种因素的影响，难以准确预测。因此，业内人士也有不同的看法。有些人比较“保守”，认为会在12,000台左右，而另一些人则认为会在12,000台左右。 《Radical》认为将达到19,000台。不过，更集中的观点是，会在16,000套左右。
“基于2018年市场可预见的供应量约为15,000套，并考虑到一些不可预见的供应项目，预计2018年的实际供应量约为16,000套。”美植地产总经理唐建军指出。
记者梳理江门中心城区近四年一手房新增供应数据发现，2014年为17679套，2015年为16857套，2016年为16644套，2016年为15892套。 2017年近四年平均每年新增供应量为16,768 套。如果按照不少业内人士的预测，2018年中心城区的供应量将与往年大致持平。
总体特征：销量或呈“U”型走势
除了“量稳”之外，2018年的供应还将呈现哪些特点？
“预计将出现三大特点：新房价格趋奢侈、急需品缺乏、江海区成热点。”
江海区福溪社区JCR2017-169号地块（江海12）
唐建军指出，实际供应情况预计在3月至4月出现突破点。此时市场供应的思路更多是为了抢占客户、缓解资金压力。不排除推进一些资金压力较大的项目。总体来看，市场供应短缺的情况可能会得到适当缓解，但2018年下半年，市场走向可能会出现分化。部分项目会继续推售，但部分项目可能持观望态度，等待政策调控放松的机会。
“今年江海区仍会集中推货，而蓬江区则要选择性推货，主要是蓬江区房价目前处于瓶颈。”玉龙基地产营销总监罗庆鹏进一步表示，开发商2018年上半年推货重点应是“小步推进”，成交量小、推出分散。 8月份之后，当政策明晰、方向明确时，预计将密集推货，全年呈现“U”型走势。 。
江门市区JCR2017-196号地块（蓬江34）
供需：或逐渐趋于平衡
谈论供给的核心目的是了解供给与需求的关系。对此，有一个重要的指标——供求比，即供给与需求的比值（一般供给是新增供应量，需求是当前交易量）。如果该比率为“1”，则意味着市场上每出售1套房屋，就会出售1套。
业内人士指出，供需比在0.8至1.2之间较为平衡。当供需比大于1.2时，供需关系宽松，购房者有更大的选择空间，房价相对安全；当供需比小于0.8时，供需关系宽松。如果市场紧张，市场上可能会出现“抢房”现象。
记者梳理发现，2017年新增预售套数为15892套，而当年一手住宅成交量为19356套（最终根据市住建局每月发布的房地产市场数据）和城乡建设局），供需比为0.82； 2016年，新增预售16,644套，而当年一手住宅成交量为23,185套，供需比为0.72； 2015年，新增预售16,857套，而当年一手住宅成交量为17,249套，供需比为0.98； 2014年新增预售17,679套鹤山楼市，而当年一手住宅成交率为0.98。成交量12,469套，供需比1.42； 2013年预售量为12,932套，而当年一手房成交量为11,664套，供需比为1.11。
由此不难看出，由于2014年供需比较高，导致当年和2015年库存居高不下，进而导致2016年开始去库存。 2016年表现一般，供需比较低。这导致当年和2017年供需关系紧张。
因此，如果2018年的实际供应量与2017年大致持平，约为1.6万套，那么供需比将主要取决于一手房交易量。罗庆鹏、冯景权、莫志华等多位业内人士认为，2018年中心城区一手住宅成交量不会高于2017年。主要原因是：一方面2017年土地平均楼面价创历史新高，这可能会推高房价，让很多人“上不了车”；另一方面，由于近两年降级效果良好，市场出现透支，限购、限贷政策持续施力；此外，市场观望情绪将进一步加剧。
“供需关系可能会从2017年的卖方市场转向今年的买方市场。”洛庆鹏相信。
莫志华预计，今年调控难度较大，房企促销仍将谨慎，购房者态度将逐渐趋于理性。展望未来，在银行新增额度释放和住房租赁市场日益形成的影响下，供需关系将逐步走向平衡。
